Реновация в масштабах страны



Реновация в масштабах страны

 

В России год как отработал закон о комплексном развитии территорий. За это время участники рынка девелопмента не только хорошо запомнили аббревиатуру КРТ, но и смогли осознать преимущества нового механизма. Закон, конечно, сыроват, признают девелоперы, но жить с ним можно, особенно если власти на местах готовы помочь и сгладить самые острые противоречия — без них пока не обходится. Комплексное развитие территорий — тот самый главный вектор, тренд, который отрасли задали сверху. О том, как играть по правилам КРТ, чтобы заработать, и о том, на какое жилье сегодня есть реальный спрос, говорили профессионалы строительного рынка и его регуляторы в рамках форума FORCITIES, посвященного рынку жилой недвижимости.

Форум посвящен обзору рынка и обмену мнениями о лучших продуктовых решениях и трендах жилой недвижимости. Тема ключевой пленарной дискуссии была заявлена широко: новые правила игры на рынке жилого девелопмента. Но именно закон о комплексном развитии территорий, принятый в России в конце 2020 года, стал центральной темой дискуссии.

Сырой, но рабочий

«Закон объединил все ранее существующие практики, выстроил правила игры и работы с территориями и упростил этот порядок, — заявила на форуме Мария Синичич, директор Департамента комплексного развития территорий Министерства строительства РФ. — Минстрой провел большую работу: впервые приняты федеральные нормативные акты, например, правила работы с КРТ, разработаны критерии включения в него не только аварийного жилья, но и домов ветхого и аварийного фонда, установлены правила изъятия участков муниципальной и федеральной собственности, разработан механизм субсидирования застройщика или юридического лица, которое реализует КРТ». Среди преимуществ нового механизма Мария Синичич назвала возможность принимать решения о комплексном развитии территории, не дожидаясь внесения изменений в правила землепользования или Генплан. Механизм КРТ распространяется не только на жилье различных типов, включая ветхое и аварийное, но и расширен до незастроенных территорий, в том числе с наличием объектов промышленного назначения. А не так давно Фонд содействия реформированию ЖКХ подготовил поправки, которые позволят ускорить процедуры расселения аварийного жилья. На данный момент механизм КРТ не может быть применен к жилому фонду, жильцов из которого расселяли за государственный, муниципальный или региональный счет. Поправки Фонда эти ограничения могут отменить. Кроме того, Фонд выступил с законодательной инициативой, расширяющей сферу финансирования проектов КРТ, и предложил использовать средства, выделенные на новую программу расселения аварийного жилья, даже в тех случаях, когда на развиваемой территории есть дома разных групп.

Год потребовался регионам, чтобы сориентироваться в законе, разработать собственную нормативную базу, начать переговоры с девелоперами и определить границы участков, которые подходят под реализацию механизма. По словам Марии Синичич, с этой работой справились пока не все: «Большая часть субъектов к третьему кварталу завершила принятие нормативной базы для реализации проектов КРТ. Остались десять – двенадцать «двоечников» — субъектов, которые только сейчас завершают эту работу». Большие объемы, хорошо проработанные проекты есть в Воронежской и Тюменской областях, активно включились в работу Московская, Новосибирская и Нижегородская области, Пермский край.

Облегчая жизнь

Первый год пришелся на подготовительный этап, большая его часть ушла на формирование законодательной базы на местах. Не дожидаясь отстающих, Минстрой анонсирует переход ко второму большому этапу — реализации. Ведомство рекомендовало регионам до конца текущего года принять хотя бы одно решение о реализации КРТ. По словам Марии Синичич, тринадцать уже приняты, в том числе в Москве, Московской области, Ханты-Мансийском автономном округе, на Сахалине, еще 31 решение подготовлено. Набранный темп в Минстрое называют хорошим, несмотря на наличие «двоечников», и пытаются облегчить местным властям жизнь, предложив дорожные карты, которые как раз сейчас разрабатывают. В них девелоперы и региональные власти найдут ответы на вопросы, которыми они задаются с момента вступления в действие закона о КРТ. В частности, Минстрой планирует уточнить само понятие «КРТ». Осознавая, что реализация проектов с применением данного механизма требует субсидирования и дополнительных вложений, в ведомстве прорабатывают дополнительные механизмы финансирования с привлечением банков. Уже действующие программы и инструменты, доступные в том числе при КРТ, Минстрой объединил в единое инфраструктурное меню. Это своего рода навигатор поддержки, готовых решений, которые позволяют местным властям и девелоперам запустить работу по реализации проектов КРТ. Сегодня регионам доступны инфраструктурные бюджетные кредиты, и 53 субъекта РФ уже получили подтверждение от правительственной комиссии, что они им будут предоставлены. Также предусмотрены инфраструктурные облигации, которые Дом.РФ предлагает в качестве инструмента софинансирования. Действуют программа «Стимул» и программа субсидирования процентных ставок, есть механизм поддержки низкомаржинальных продуктов, софинансирование объектов транспортной инфраструктуры. Все эти финансовые инструменты могут быть задействованы в рамках одного проекта.

Минстрой планирует дорабатывать закон о КРТ и дальше, например, применительно к историческим центрам городов, где расположены памятники архитектурного и историко-культурного значения, охранные зоны. Результатом этой работы должен стать механизм, который позволит развивать территории с учетом наличия на них объектов охраны. Проекты комплексного развития территорий должны соответствовать целому ряду критериев, например, методам «зеленого» строительства, способствовать сокращению углеродного следа. Подобные нормативы еще только предстоит прописать в законе.

Для регионов, которые увидели в новом законе возможность, а не препятствие, 2021-ый год не прошел даром. Правда, таких на всю страну наберется не больше двух десятков, но накопленный ими успешный опыт по внедрению проектов КРТ вселяет в чиновников оптимизм. Механизм в рынке, он реализуем, жизнеспособен и способен перенаправить рынок жилья в сторону комплексного освоения территорий.

Избавиться от старья

Очевидно, что комплексное развитие территорий — попытка государства решить целый комплекс системных проблем, одна из ключевых — ликвидация аварийного и ветхого жилого фонда. Не менее важно и улучшение качества жизни, создание комфортной городской среды. Жилищное строительство в России требует новых подходов — этот факт не оспаривают ни чиновники, ни участники самого рынка. Пока же в России продолжается строительство микрорайонов советского образца. По данным ДОМ.РФ, сегодня 77% жилья в стране относятся к типовой советской и постсоветской застройке. 49% населения живет в советских микрорайонах. 60% населения страны страдают от пробок. 64% отмечают недостаток мест для культурного отдыха и досуга рядом с домом. 44% населения отмечают недостаток озеленения жилых зон.

В ближайшие годы (2021–2030 гг.) в России предстоит построить 1 млрд м2 жилья и в полтора раза улучшить качество городской среды. Из общего числа запланированных квадратных метров 10% — доля ДОМ. РФ. Кроме того, фонд наделен полномочиями по вовлечению в оборот и предоставлению федерального недвижимого имущества. «К 2030 г. мы планируем ввести в строй более 100 м2 жилья — эти объемы будут строить наши партнеры-девелоперы, которые выиграют аукционы и смогут соблюсти требования к качеству застройки», — рассказал в рамках форума Антон Финогенов, заместитель генерального директора Фонда ДОМ.РФ.

Опыт работы ДОМ.РФ в части реализации проектов КРТ показывает, что ключевой вопрос для девелопера — срок реализации, возможность сократить его в два – четыре раза стала существенным подспорьем. Работая с инвестором над проектом КРТ, Дом.РФ активно передает участки под развитие инфраструктуры как под линейные транспортные или инженерные объекты, так и под социальную инфраструктуру. Все это теперь является обязательным условием реализации комплексного освоения территорий.

Чем еще полезен механизм КРТ? Он способен дать стимул к развитию градостроительно неподготовленных территорий, способствует вовлечению в оборот неэффективно используемых федеральных территорий. В рамках механизма сокращен срок подготовки участков с двух лет до шести – девяти месяцев, есть возможность зафиксировать обязательства сторон.

У ДОМ.РФ уже есть портфель завершенных проектов КРТ, сейчас их 38 по всей стране, по ним построено 4,3 млн м2 жилья. В стадии реализации еще 92 проекта, которые позволят ввести в строй еще 17 млн м. На данный момент по проектам КРТ с фондом сотрудничают 33 региона. Среди субъектов, у которых уже есть успешный опыт реализации механизма, Антон Финогенов назвал Тюмень, Казань, Воронеж, Южно-Сахалинск, Владивосток.

«Важно, что за год работы закона произошла фиксация правил игры и взаимных договоренностей с регионами и муниципалитетами, что особенно важно для девелопера, ведь он получает понятную конструкцию работы с разграниченными зонами ответственности и федеральной поддержкой», — отметил Антон Финогенов. Он же признал и наличие целого комплекса сложностей, с которыми пришлось столкнуться за год реализации механизма. Так, зачастую субъекты отказываются от строительства объектов инфраструктуры. Проблема возникает из-за отсутствия долгосрочных бюджетов, которые могут приниматься на срок от пяти до десяти лет. Региону сложно принять на себя обязательства по строительству, не имея перед глазами понятной финансовой картины. Довольно распространенная проблема — отсутствие инженерных изысканий на территории: когда нет точных данных, снижается качество проработки архитектурных градостроительных концепций развития территорий. Существует запрет на переуступку прав по договору КРТ и запрет на залог земельных участков. В случае дефолта лица, заключившего договор КРТ, возникает вопрос экономической целесообразности и порядка дальнейшей реализации проекта. Для их устранения потребуется два – три года реальной практики и усиленная работа над нормативно-правовой базой.

Повышая качество жизни

В качестве ориентира у правительства есть не только установка по объему ввода жилья, а она крайне амбициозная и самая масштабная за последние полтора века, есть задача работать над качеством жилья. Предполагается, что критерии будут прописаны в специальном стандарте, который разработал и активно продвигает ДОМ.РФ. Документ описывает параметры качества не только жилой застройки, но и развития территорий в масштабах квартала, района, города и агломерации в целом.

Уже сейчас перед тем, как выходить на аукционы по земельным участкам или подписывать документы по реализации КРТ, ДОМ.РФ готовит рамочную концепцию развития территории для каждого проекта. Девелопер не обязан следовать ей до запятой, но обязан соблюдать базовые параметры качества развития территории.

Очевидно, что уровнять под один стандарт все российские города не получится — слишком они разные. В ДОМ.РФ осознают, что стандарты качества, которые они предлагают, могут применяться с поправкой на «региональную составляющую», а потому в фонде ввели планку соответствия, процент, на который конкретный регион должен соблюсти стандарт при реализации механизма КРТ.

Например, в стандарте есть критерий «разумная плотность застройки». Антон Финогенов говорит, что девелоперы должны уходить от монофункциональной застройки и стремиться к созданию внутри микрорайонов рабочих мест. Обязательный критерий — грамотное благоустройство. Наличие коммерческих первых этажей — важный фактор, который не только позволяет сделать застройку многофункциональной, но и повышает ликвидность проекта и создает все те же рабочие места. Среди критериев есть даже высота потолков в нежилых помещениях, она должна быть не менее 3,5 м, прописаны некоторые требования к отделке помещений и др. «Понятно, что в той же Москве девелоперы работают по большей части с опорой на свои стандарты, их опыт позволяет им самостоятельно реализовывать проекты высочайшего качества, — поясняет позицию ДОМ.РФ ее представитель. — В этом случае мы не видим никаких противоречий со стандартом. Он призван стать ориентиром качества для регионов».

С кем жить — не все равно

А еще девелоперы опираются на спрос, именно он формирует облик того жилья, которое они строят. Целевой запрос потребителя разнится от региона к региону. Например, жители мегаполисов, покупая жилье, выбирают не столько квадратные метры, сколько атмосферу, в которой они будут жить. Социальное окружение играет все большую роль в принятии решения о покупке. Современный житель большого города высоко ценит свое время и хочет видеть в районе проживания в пешей доступности все необходимое, в том числе и рабочие места. Отчасти поэтому девелоперы все чаще отдают этажи не под магазины, а под коворкинги. Шеринговая экономика — еще один тренд, который может изменить подходы к девелопменту, уверен Алексей Ионов, заместитель генерального директора «ПроГород» (ВЭБ.РФ). Арендное жилье, совместная покупка — шеринг обязательно найдет свое отражение на рынке жилой недвижимости. В первую очередь это произойдет в мегаполисах, где высоки плотность и миграция населения, ценник на покупку высок, и аренда остается одним из самых удобных и доступных форматов.

Пока малозаметный, но формирующийся тренд на рынке жилой недвижимости — продажа квадратных метров большим компаниям, и у «ПроГород» есть такие проекты. Жилье строится под запрос компании, а впоследствии оно может сдаваться в аренду сотрудникам, в него заселяют внештатных специалистов и временных сотрудников.

Каким хотят видеть финальный продукт современные потребители? Практика «ПроГород» доказывает, что спрос на квартиры не только с отделкой, но и с полной меблировкой будет только расти. И этот тренд распространяется на жилье практически всех классов — от стандартного до бизнес-класса и даже премиального сегмента.

С приходом ковида люди вдруг поняли, что им необязательно жить в мегаполисах, многие почувствовали, что в большом городе им уже некомфортно: сложная логистика, бешеный ритм, плохая экология. Все больше людей задумываются о переезде в небольшие города. Следуя новому спросу, девелоперы заходят в региональные центры. Подобные проекты есть и у ВЭБ.РФ. К тому же в малых городах проще реализовать концепцию «пятнадцатиминутного» города.

Чего хотят покупатели — вопрос ключевой и весьма спорный, и в рамках пленарной сессии вокруг него возникли основные споры. В аудитории — девелоперы из разных городов. Много из Екатеринбурга — города, который одним из первых в России начал осваивать закон о комплексном развитии территорий на практике. Нужны ли екатеринбуржцам коворкинги и коливинги — большой вопрос, говорят местные застройщики, а вот удобные парковки, близость к центру и высокое качество жилья — в приоритете. В южных регионах вообще смели все что можно без оглядки на какие-либо тренды. За два последних года рынок недвижимости южных городов пережил невиданный бум роста. Сюда пришли инвесторы, которых не интересовали ни цена, ни инфраструктура, — они просто скупали квадратные метры, вкладывая средства. В отдаленных регионах при покупке недвижимости люди по-прежнему опасаются долгостроев и потери денег, для них на первый план выходит репутация застройщика, и лишь потом они анализируют инфраструктуру и качество жилья. Универсальных советов, как известно, не бывает, но участники форума единодушны были в одном: запросы потребителя слишком быстро меняются, как и он сам, его вкусовые предпочтения и ценности. Золотое правило на рынке недвижимости только одно: необходимо анализировать спрос конкретной целевой аудитории, четко понимать, для кого строишь, чтобы гарантировать интерес к проекту и спрос на конечный продукт.