Дотянуть до середины 2025 года: в Уральской Палате Недвижимости рассказали о планах застройщиков

© ООО "Региональные новости"

В начале октября в выставочном центре «Екатеринбург-Экспо» прошел XVI Уральский форум недвижимости «Время сильных». Именно «сильных» застройщиков, юристов, риэлторов и других представителей индустрии собралось свыше тысячи участников, включая 150 спикеров и докладчиков. К обсуждению ситуации на рынке присоединились представители власти, также посетившие форум.

Руководитель аналитической службы УПН Михаил Хорьков на Форуме продемонстрировал контраст между рынком недвижимости в 2023 году и в году нынешнем. В сентябре 2023-го рынок Екатеринбурга достиг рекорда по числу заключенных договоров долевого участия. В начале осени тот же показатель снизился почти в три раза. Что же это означает? Как быть и что делать? Корреспондент «Бизнес Журнал. Урал» обсудил эту ситуацию с исполнительным директором Уральской Палаты Недвижимости Рустемом Галеевым и руководителем аналитической службы УПН Михаилом Хорьковым.

– Прошлой осенью в Екатеринбурге поставили рекорд, а этой – заключили почти в три раза меньше сделок. Можно сказать, что ситуация на рынке недвижимости в городе катастрофическая?

М.Х. Некорректно сравнивать нынешние показатели с августом-сентябрем прошлого года. То был пиковый спрос за всю историю рынка. Тогда как среднемесячный показатель более скромный: 2,2-2,3 тыс. договоров долевого участия.

Давайте отвлечемся от рекордов и покажем на цифрах, что происходит в последние месяцы. В июле с отменой безадресной льготной ипотеки рынок потерял почти половину господдержки. До этого, в июне, было заключено примерно 3,9 тысяч сделок в строящемся жилье города. А июле их число упало до тысячи, а в сентябре повысилось до 1,9 тыс. С одной стороны, мы видим резкое падение количества сделок, с другой – показатель достаточно рабочий.

– Если говорить не только про Екатеринбург, а про Свердловскую область, какова ситуация на рынке недвижимости сейчас? Это кризис или что-то другое?

М.Х. Кризис будет когда у большинства застройщиков будут проблемы со строительством текущих объектов. Сейчас этого не происходит. Да, мы фиксируем серьезный спад и процесс длительного переформатирования рынка. Выльется ли это в кризис – увидим в середине 2025 года. Но пока строительный процесс идет стабильно.

Р.Г. Важно отметить, что все перечисленное, касается рынка первичного жилья. На вторичном никогда не было льготной ипотеки, а сделок стало больше с июля этого года. Если раньше потребитель выбирал «первичку» из-за более выгодных условий, то сегодня оба рынка находятся почти в равных условиях. Кроме того, цены на «первичку» сильно выросли, а на «вторичке» они остались примерно те же.

Цены на первичное и вторичное жилье

– Все-таки цены на «вторичку» тоже выросли?

Р.Г. Они не то, чтобы выросли. Хотя бы не падают.

М.Х. Цены на «вторичку» росли в последние годы, но не такими темпами, как на первичном рынке. Разрыв был из-за льготных проблем.

Р.Д. [Разрыв] порядка 40%, по последним показателям…

М.Х. Это Центробанк пугает нас, что разрыв между первичным и вторичным рынками вырос до 53%-55%. Это «лукавые» цифры: на них влияет то, что первичный рынок существует только в мегаполисах и в других крупных городах. Вторичный, напротив, равномерно распределился по стране.

– Так какой на самом деле разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках?

М.Х. В Екатеринбурге – это 23%, но такой показатель тоже не совсем корректный. Первичный рынок ограничивается новостройками, а вторичный включает в себя их и старый жилой фонд. Для объективности сузим круг поиска до Академического района. Там весь жилой фонд современный, и разница цены в строящейся квартире и готовой, которую продает физическое лицо, составит 15-20%.

Р.Г. Важно уточнить, что мы говорим о квартирах, схожих по потребительским свойствам. Просто одна из них продается на первичным рынке, вторая – на вторичном. Кстати, про рынок области: там почти не было [развитого] первичного рынка, поэтому нынешние катаклизмы мало повлияли на них. Разумеется, цены выросли вместе с ключевой ставкой, но не так, как в крупных городах.

Где в Свердловской области есть первичный рынок

М.Х. В Свердловской области первичный рынок развит в Екатеринбурге и городах-спутниках: Верхней Пышме и Березовском. Есть еще малочисленные проекты в Первоуральске, Нижнем Тагиле и Каменск-Уральском, Среднеуральске и Арамиле. В остальных городах области появляются единичные дома: буквально один дом. Это нельзя назвать рынком.

– В России продолжается урбанизация: люди переезжают из поселков и деревень в города, а оттуда – в столицы иных областей или даже в другие страны. Ведет ли это к истощению местных рынков недвижимости и перегреву «столичных»?

Р.Г. К перегреву рынка в Екатеринбурге этот фактор не имеет отношения. Это даже можно назвать триггером, повышающим активность. Ведь когда люди переезжают, например, из Каменск-Уральского или Ивделя, они не бросают свои квартиры. Объекты продаются, то есть выходят на рынок.

М.Х. Но для экономики города в целом отток населения – это негатив. Даже вторичный рынок проиграет от этого в долгосрочной перспективе. Хотя в моменте отток повышает оборачиваемость на рынке. Сделки должны происходить – иначе у новых жильцов и покупателей не будет реальных ориентиров в цене. Хуже, если рынок замирает вместе со сделками.

Как транспортные проекты влияют на рынок недвижимости в небольших городах

– Чуть выше вы упомянули Верхнюю Пышму, как пример небольшого города, где есть первичный рынок. В августе 2022 года оттуда запустили трамвайный маршрут до Екатеринбурга. Подобные транспортные проекты улучшают рынок недвижимости в малых населенных пунктах?

М.Х. У нас таких инфраструктурных проектов – раз-два и обчелся. Да и упомянутая трамвайная ветка ничего не изменила с точки зрения объема, спроса и цен [на рынке недвижимости]. Верхняя Пышма развитый рынок: он показывал самые высокие темпы строительства среди городов-спутников и без трамвайной линии. Хотя для города – это плюс: она будет поддерживать городскую экономику ближайшие 10-15 лет. Верхняя Пышма покажет лучшие результаты, чем города-спутники, где таких проектов [как связующая трамвайная линия] нет.

– Значит, текущих мер по «связке» городов недостаточно?

М.Х. Да. У нас не хватает глобальных проектов, как в Московском регионе: как долго у нас строится и расширяется ЕКАД. При другой динамике, пригородные территории могли бы развиваться. Только вот проблема, о который вы говорите, не касается городов-спутников. Верхняя Пышма, Березовский, Арамиль, Среднеуральск – они уже входят в орбиту Екатеринбурга. Все, что дальше 100 километров, – нет.

Какие там проекты, улучшающие транспортную инфраструктуру? Отремонтируют дорогу или пустят новую электричку. Благие начинания, но они не помогут связать города с Екатеринбургом или другими мегаполисами! Это лишь поддерживает существующую инфраструктуру. Есть более масштабные декларации, вроде высокоскоростной магистрали для Челябинска. Но проект так и не стартовал.

У жилой застройки проблемы. А как с коммерческой?

– Как бизнес-издание, нас интересует не только жилая застройка, но и коммерческая. Правильно ли я понимаю, что с ней все хорошо?

Р.Г. Не совсем. Вообще, у коммерческой недвижимости другое назначение, и там не было льготной ипотеки. Потому некорректно сравнивать этот рынок с жилой недвижимостью.

М.Х. Рынок коммерческой недвижимости сам по себе очень контрастный. Например, в Екатеринбурге на рынке торговых центров нет дефицита площадей, в отличие от бизнес-центров. Поэтому ставки [по БЦ] растут на 60-70% за год. Это не означает, что в Екатеринбурге бум деловой активности. Просто предыдущие 10 лет строительство БЦ недостаточно финансировали, а имеющиеся объекты устарели. Экономика города трансформируется, и ей требуется больше рабочих мест в сервисном сегменте.

На рынке складов тоже не хватает свободных площадей, но по другой причине. В последние годы ритейл, маркетплейсы и электронная коммерция в целом росли так быстро, что скупили все свободные площади. Ежегодно в эксплуатацию вводятся сотни тысяч квадратных метров, но они очень быстро поглощаются!

Главная проблема на рынке коммерческой и жилой недвижимости?

М.Х. На рынке коммерческой недвижимости есть та же глобальная проблема, что и в жилой. На какие деньги строить? Когда у нас ключевая ставка 19-20% [интервью прошло до 25 октября, когда ЦБ объявил актуальную ключевую ставку – прим. автора] и кредиты выше 20%, то строительство складов останавливается. Потому что объекты возводились на основе банковского финансирования, а по ставке 25% никто не станет строить!

– Ситуация не рынке коммерческой недвижимости не лучше?

М.Х. Да, коммерческий рынок входит в период кризиса. Тот же рынок складов еще будет пополняться новыми проектами. Затем наступит инвестиционная пауза и она критична.

Р.Г. Да, только мы говорим не про кризис, а про «предкризис».

– А какое настроение на рынке недвижимости? Как участники реагируют на тяжелую ситуацию?

М.Х. Застройка, по определению, бизнес оптимистов. Здесь сроки реализации проектов достигают 5 лет. Начиная каждый, девелоперы не знают, каким рынок будет через год и, тем более, через пять лет! В таких условиях важно быть оптимистом и не бояться рисковать.

Это не отменяет, что настроение на рынке подавленное. Во многом виной тому не оправдавшиеся надежды на семейную и IT-ипотеку. Лимиты по ним исчерпались, либо близки к этому – смотря о каком банке мы говорим. А ведь девелоперы рассчитывали на семейную и IT-ипотеку после отмены массовой: строили вокруг этого планы продаж и формировали маркетинговые бюджеты. В итоге обязательства, которые декларировались правительством, не были выполнены. Это подкосило веру в господдержку у игроков на рынке и привело к дезориентации.

– Их план «Б» не сработал, правильно понимаю?

М.Х. Да, потому мы снова проходим этап переоценки рыночных возможностей. При этом девелоперы продолжают рассчитывать на семейную и IT-ипотеку. Все ждут следующего года, когда вступят в силу лимиты, заложенные в него. Это поможет продержаться до следующего цикла снижения ключевой ставки.

– Участники рынка верят, что она снизится?

М.Х. Конечно! Так устроена экономика: циклы роста и снижения ключевой ставки чередуются. Вопрос лишь в том, когда закончится текущий цикл. Большинство экспертов надеется, что это случится во второй половине 2025 года.

Пока одни выжидают, другие вынуждены строить

М.Х. Хотя участники рынка традиционно излучают оптимизм, они действуют осторожно. Рынок поделился на две части. Одни компании продолжают выводить на рынок новые проекты, потому что не могут поступить иначе. Взяли кредит на землю, потратились на проектирование, – причины бывают разные. Вторые девелоперы не торопятся – сейчас рынок сверхконкурентный, а продажи снизились. По мнению этой группы сейчас разумнее занять выжидательную позицию, сохранить капитал для следующего рыночного цикла.

– А какое соотношение между «выжидающими» компаниями и спешно строящими?

М.Х. Сложно сказать: одна компания может делать и то, и другое в зависимости от проекта. Часть последних выходит на рынок, а часть – на паузе. Если попробовать разделить проекты, то соотношение будет 50 на 50.

Р.Г. Сейчас на рынок выходят те, кто вынужден это делать, либо те, у кого хорошо с финансами, а остальные проекты скоро завершатся. Ведь нельзя остановить строительство полностью и сказать: давайте подождем полгода или год. В таком случае придется распустить коллектив строителей и административных работников. Чтобы занять их, нужны новые проекты.

***

XVI Уральский форум недвижимости «Время сильных» прошел 1-4 октября при поддержке Российской гильдии риэлторов. Соорганизатором мероприятия стала компания «Атомстройкомплекс», ПАО «Банк ВТБ». - официальный спонсор Форума, Сбербанк – стратегический партнёр.