Два года эскроу-счетам на Урале: как рынок строительства пережил переход на новый механизм финансирования

©

Этим летом прошло два года с момента, как в России произошел переход на эскроу-счета при проектном финансировании. С 1 июля 2019 года застройщики перестали привлекать деньги дольщиков напрямую. «Бизнес Журнал.Урал» узнал, как обстоит ситуация с эскроу-счетами на Урале.

Механизм эскроу-счетов: сначала квадратные метры, потом - деньги

Переход на проектное финансирование имел задачей сделать рынок строительства более прозрачным и безопасным для всех участников. Использование эскроу — специальных банковских счетов - должно ликвидировать проблему недостроев и обманутых дольщиков, когда клиенты, вложив средства, не могут вернуть их или получить готовую недвижимость. Теперь девелоперы получают деньги только после ввода дома в эксплуатацию. Строительство ведется за счет кредитов от банков.

«При проектном механизме финансирования долевого строительства застройщик получает стабильный источник средств, с понятной, определенной заранее стоимостью денег. При этом, если проект интересен покупателям, то они активно оформляют счета эскроу, тем самым повышая привлекательность объекта и уменьшая для застройщика стоимость кредита от банка. Соответственно, увеличение уровня наполняемости счетов эскроу дает застройщикам возможность пользоваться кредитами на более выгодных условиях», - пояснили «Бизнес Журналу.Урал» в Уральском управлении ЦБ РФ.

Дольщик при использовании механизма финансирования может быть уверен, что его средства вложены именно в тот дом, в котором он планирует купить квартиру, а не в другие объекты застройщика. Средства граждан – участников долевого строительства хранятся на счетах эскроу в банках до завершения строительства и становятся доступны застройщику только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. На случай банкротства банка или отзыва у него лицензии средства дольщика защищены системой страхования вкладов в сумме до 10 млн рублей.

В Уральском Банке России отмечают, что новый механизм успел за два года завоевать доверие у покупателей: «В 2020-2021 годах мы наблюдаем переток средств из срочных вкладов в счета эскроу. Граждане, накапливающие деньги на покупку недвижимости, принимают решение вступить в долевое строительство, используя свои накопления и сложившуюся ситуацию со льготной ипотекой».

Эскроу-счета в цифрах: самые дорогие покупки оформляют ямальцы, самые активные - свердловчане

По данным Уральского главного управления Банка России, в Уральском федеральном округе на 1 августа 2021 года оформлено 52,6 тыс. счетов эскроу. За год их количество выросло в УрФО почти в три раза - на 1 августа 2020 года их насчитывалось 18,1 тыс. С 19 тыс. счетов эскроу перечислены застройщикам или направлены на погашение полученных ими кредитов 58 млрд рублей.

По данным Единой системы жилищного строительства, в регионах УрФО 87% домов сейчас возводится с использованием счетов эскроу.

Средняя сумма на одном счете-эскроу в среднем – 3 млн рублей. Наибольшие показатели из всех регионов УрФО - в ЯНАО (почти 4 млн рублей), наименьшие – в Челябинской области (2 млн рублей). Во всех регионах наблюдается рост средней суммы эскроу-счета, отмечают в Уральском отделении Банка России

По всем показателям в УрФО лидирует Свердловская область.В регионе оформлено почти 20 тыс. счетов эскроу на сумму 68,6 млрд рублей. Раскрыто 6,8 тыс. счетов почти на 23 млрд рублей. Застройщиками с банками заключено 159 договоров на сумму 133 млрд рублей.

Активны в использовании нового механизма регионы «тюменской матрешки». Объем средств на счетах эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, открытых жителями Тюменской области, Югры и Ямала превысил 87 млрд рублей на 1 августа 2021 года, из них 38 млрд рублей приходится на Тюменскую область, 24 и 25 млрд рублей на жителей Югры и Ямала соответственно. Это в три раза больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Наибольший прирост на Ямале: в шесть раз.

Полномочный представитель президента в Уральском федеральном округе Владимир Якушев считает, что переход на проектное финансирование состоялся как в целом по стране. Так и в частности в УрФО. Отметим, что полномочный представитель президента на Урале — едва ли не самое осведомленное лицо о механизме реформы. Именно под его руководством строительная отрасль страны переходила на проектное финансирование в 2019 году - тогда Якушев был главой Минстроя.

«У меня была встреча с руководителем подразделения Центрального банка, которое отвечает за Уральский Федеральный округ, он мне представил достаточно обширную статистику по динамике, как идет проектное финансирование. Самое главное получилось (решить проблему) о которой все говорили, что застройщики не будут строить, у них будет очень высокая процентная ставка и не будет появляться новых проектов. Так вот эффективная ставка, по которой застройщики привлекли через проектное финансирование свои денежные средства, в целом получилась менее трех процентов - она достаточно комфортная и сравнима с Европой», - отметил Владимир Якушев на пресс-конференции в РИЦ «Югра» в августе этого года.

Данные подтверждают и в Уральском главном управлении Банка России. Средняя процентная ставка по договорам проектного финансирования с застройщиками на 01.08.2021 года составила 2,99% по Уральскому федеральному округу (в прошлом году она была 4,49%).

Перспективы развития: будет ли рост

В Уральском главном управлении Банка России отмечают, что потенциал рынка долевого строительства жилья еще не исчерпан — это показывает текущая динамика. Каждый месяц растет число договоров застройщиков с банками (в июле 2020 в УрФО их было 190, в июле 2021 – 420), увеличивается количество и объем счетов эскроу. Рост долевого строительства жилья обеспечивается льготными ипотечными программами. На развитие рынка также влияет снижение ставок по вкладам, на фоне которого недвижимость стала привлекательна как средство сбережения.

Для иллюстрации использовано фото застройщика УГМК.