Михаил Хорьков сравнил рынок жилья Екатеринбурга с конфетами: «Пока продается коробка, нет смысла тратиться на ее содержание»

©

ФОТО: УПН

В прошлом году в разгар пандемии и запуска программы льготного кредитования на рынке жилья Екатеринбурга отмечался ажиотажный спрос, который привел к ценовому перекосу. Малогабаритные квартиры и студии на окраинах города резко подорожали.  Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, напротив, неожиданно остались в прежнем ценовом диапазоне и теперь на фоне подорожавших конкурентов остаются более привлекательными. О причинах и последствиях ценового перекоса на рынке рассказывает аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Как долго сохранятся ценовые диспропорции

Последний раз ценовые пропорции на нашем рынке так ломались в 2006-2007 годах. Когда на волне роста цен, люди скупали дешевые объекты. Предложение быстро сокращалось. Дефицит привел к тому, что стоимость жилья за короткий промежуток времени выросла вдвое. Быстрее всего подорожали комнаты в коммунальных квартирах. Потребовалось несколько лет, чтобы эти объекты снова вернулись в свою ценовую нишу и стали предлагаться по реальной стоимости.

Сегодняшний перекос, скорее всего, задержится ненадолго. По прогнозам экспертов, некоторая переоценка отдельных проектов и территорий в целом произойдет в следующие один-два года. Пока недооцененные рынком объекты еще есть в продаже. И внимательные покупатели могут успеть заключить выгодную сделку.

По словам Михаила Хорькова, цена квадратного метра в компактных квартирах слишком высока, и в этом сегменте не наблюдается потенциала для дальнейшего опережающего роста цен. Многие квартиры семейного формата, рассчитанные на 3-4 человека, оказались наоборот недооцененными. Поэтому здесь есть потенциал для выравнивания.

«Будет ли переоценка в плоскости качества проектов, зависит от того, как девелоперы выстроят коммуникацию с покупателем. Пока продается коробка, нет смысла тратиться на ее содержание. Оценка качества проектов — весьма странный параметр в текущем рынке. В последние годы наиболее важным показателем стал внешний вид проекта, его упаковка и визуальное восприятие. Но часто бывает, как с коробкой конфет из магазина. Приходишь домой, открываешь и понимаешь, что купил коробку, а не конфеты», - отмечает аналитик.

Объектов мало, а сделок много за счет «первички»

Еще один показатель текущего рынка — ограниченный выбор предложений на рынке вторичного жилья. Одновременно с этим количество сделок в этом сегменте остается высоким. Вместе с этим, дефицит вторичного рынка уравновесил рекордно высокий объем предложения первичного рынка.

«К осени 2021 года рынок жилья Екатеринбурга подошел с контрастными результатами по предложению. С одной стороны, на вторичке крайне мало квартир, меньший выбор был лишь 2006 году, когда за год цены выросли более чем в два раза, с другой — на первичке  рекордно высокий объем предложения. Число нереализованных квартир перевешает отметку в 28 тысяч», - отмечает Михаил Хорьков.

Эксперт считает, что рост ключевой ставки заметным образом пока не отражается на условиях по кредитованию. В условиях высоких инфляционных ожиданий покупатели стремятся занимать, а не сберегать. Для первичного рынка продолжает действовать льготная ипотека, но она уже стала привычным рыночным фоном и не способна вывести рынок на уровень выше. Если в первой половине года число сделок продолжало расти, то сейчас снижается, но все равно оборот недвижимости остается высоким. Аналитики не уверены, что по итогам 2021 года общее количество сделок с новостройками будет ниже 2020 года.

Сценарий осени 2021 года

Обычно для рынка жилья вторая половина года — период более высокой рыночной активности. Но, по мнению Михаила Хорькова, в текущий период активизации спроса вряд ли стоит ожидать. Осень, скорее всего, охладит рынок недвижимости. Во-первых, потому что многие семьи уже решили вопрос заранее и купили квартиры. Ведь до лета не было четкой информации о продлении программы льготной ипотеки. И они поспешили воспользоваться хорошими условиями. Во-вторых, рост цен на недвижимость сохраняется и с каждым месяцем отсекает от рынка часть потенциальных покупателей. В-третьих, будет работать на охлаждение спроса на вторичном рынке постепенный рост ключевой ставки.

Скорее всего, в ближайшие месяцы процесс вымывания квартир на вторичном рынке замедлится и начнется процесс его насыщения. Важные перемены на рынке уже произошли, в 2022 продавцам и покупателям придется к ним адаптироваться.