Рейтинг крупнейших застройщиков Екатеринбурга и их прогнозы по развитию рынка жилья в 2022 году

©

В 2022 году жилье в новостройках станет продавать сложнее. Несмотря на это, девелоперы не собираются снижать объемы и темпы строительства. Наибольший объем предложения на первичном рынке, как и в этом году, составят квартиры небольших площадей. Сохранится тренд к увеличению этажности домов. Вырастет  количество проектов по комплексному развитию территорий.

«Бизнес журнал.Урал» составил рейтинг застройщиков по возведению и вводу многоквартирного жилья в Екатеринбурге и узнал у лидеров списка прогнозы развития рынка новостроек на следующий год.

Такого объема предложения на рынке новостроек Екатеринбурга не было никогда

На рынке новостроек значительно вырос объем предложения. Сегодня в этом сегменте продается 30 тысяч квартир. Так много на первичке не было никогда. По данным УПН, в стадии строительства — 3,2 млн кв. метров жилья. Это абсолютный рекорд для столицы Урала. На жилых объектах города 167 башенных кранов.

Изменилась структура предложения. За два года доля центральных районов снизилась с 47% до 38%. Сегодня основные проекты — 54% — расположены во втором поясе: в Академическом, на Широкой речке, на Уктусе, в Солнечном, на ЖБИ, на Уралмаше, Эльмаше и в Завокзальном.

По данным портала «Единый ресурс застройщиков», наибольший объем жилья в стадии строительства — 336 755 кв. метров — у «Атомстройкомлекса». На втором месте с показателем в 315 813 кв. метров — ГК КОРТРОС (застройщик Академического, прим. ред.). Замыкает тройку лидеров — Астра, которая возводит сегодня 214 873 метров жилья. На четвертом месте — TEN Девелопмент. В стадии строительства последней 202 567 метров. Пятое место с показателем в 187 922 кв. метров у холдинга «Форум-групп».

На шестом месте — группа ЛСР (174 617 кв. метров), на седьмом — PRINZIP (169 710 кв. метров), на восьмом — «Брусника» (130 019 кв. метров), на девятом — ПИК (129 888 кв. метров) и на десятом — концерн ЮИТ (96 759 кв. метров).

Как рассказали ««Бизнес журналу.Урал» в администрации Екатеринбурга, по итогам 2020 года лидером по вводу жилья в столице Урала стала компания «Атомстройкомлекс».В ее портфеле — 147 373 кв. метров. На втором месте с показателем 114 478 кв. метров — «РСГ – Академическое». Замыкает тройку лидеров «ЛСР. Недвижимость – Урал». Застройщик ввел в эксплуатацию по итогам 2020 года 96 673 кв. метров жилья. На четвертом месте — ГК ТЭН (87 686 кв. метров), на пятом — «Стройтэк» (67 717кв. метров).

Шестую строчку ТОП-20 занимает ПИК (57 379 кв. метров), седьмую — «Синара Девелопмент» (54 524 кв.метров), восьмую — PRINZIP (38 678 кв. метров), девятую — «УГМК-Застройщик» (35 676 кв. метров) и десятую — ГК «Первостроитель» (34 329 кв. метров).

Резкий рост себестоимости строительства и цен на жилье в Екатеринбурге

В 2021 году цена на жилье в Екатеринбурге обновили свой исторический максимум. По данным УПН, за 2020–2021 годы первичный рынок подорожал на 26%. Отдельные проекты в новостройках поднялись в цене на 30-40%.

По словам экспертов, стоимость квадратного метра на рынке ниже 80 тысяч рублей можно найти сегодня лишь в единичных проектах. Ценой «квадрата» в размере 200 тысяч рублей уже никого не удивишь. В отдельных жилых комплексах есть предложения со стоимостью квадратного метра 250 тысяч рублей.

Резкий рост цен на жилье с начала 2021 года эксперты рынка объясняют повышением стоимости на строительно-монтажные работы на 25-30%. Выросли в цене материалы и сами работы. На рынке отмечается дефицит рабочей силы.

Так, по данным отдела по борьбе с картелями Свердловского УФАС России, с начала 2021 года цены на различные группы стройматериалов в регионе выросли от 5 до 55%: металлопродукция подорожала на 45-55%, кирпич — от 2% до 15%, бетон — от 55% до 20%, пиломатериалы — от 20% до 50%, битумсодержащие смеси — до 15% и ПВХ— до 25%.  Основная причина роста отпускных цен – увеличение себестоимости продукции. Последнее связано с повышением цен на сырье, энергоносители, ГСМ, газ и воду.

Еще одной причиной резкого взлета цен на квартиры в новостройках Екатеринбурга стала льготная ипотека.

«В прошлом году в разгар пандемии и запуска программы льготного кредитования на рынке жилья Екатеринбурга отмечался ажиотажный спрос, который привел к ценовому перекосу. Малогабаритные квартиры и студии на окраинах города резко подорожали.  Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, напротив, остались в прежнем ценовом диапазоне. Последний раз ценовые пропорции на нашем рынке так ломались в 2006-2007 годах. Тогда для того, чтобы объекты вернулись в свою ценовую нишу, потребовалось несколько лет. Сегодняшний перекос, скорее всего, задержится ненадолго», — говорит руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

В этом году спрос на жилье в первой половине года подогревался тем, что до 1 июля не было четкой информации о том, будет ли продлена льготная ипотека или нет. В таких условиях многие потенциальные покупатели решили поторопиться и закрыть жилищный вопрос в первой половине года. 

Дома растут ввысь, а квартиры уменьшаются

Основной объем предложения на рынке новостроек — компактное простое и дешевое жилье стоимостью до 5 млн рублей.

«Основной потребительский спрос приходится на студии площадью 20+ и «однушки» площадью около или чуть больше 30 кв. метров», — говорит генеральный директор «ЛСР. Недвижимость – Урал» Владимир Крицкий.

В связи с этим девелоперы закладывают в своих проектах наибольший объем студий и однокомнатных квартир.

«Доля студий и однокомнатных квартир выросла с 43% до 55%. Средняя площадь строящихся квартир — 52 кв. метра. В 2021 году на квартиры до 45 кв. метров пришлось 54% сделок. Средний бюджет сделок в 2021 году — 4,3 млн рублей. Доля сделок с ипотекой составляет 69%. Средний срок кредита — 19,2%. За 8 месяцев 2021 года по ДДУ было продано жилья на 58 млрд рублей», — говорит Михаил Хорьков.

Площадь квартир уменьшается, а этажность ЖК, напротив, продолжает расти. По данным УПН, за два года доля новостроек от 21-го до 30-и этажей выросла с 50% до 56%. Доля проектов на рынке новостроек высотностью от 31-го до 37-и этажей составляет 10%, 11-20 этажей — 27% и до десяти этажей — всего 7%.

По словам генерального директора «УГМК-Застройщик» Евгения Мордовина, в ближайшие несколько лет тренд на увеличение высотности зданий сохранится. Эксперт также напомнил о том, что на форуме 100+ в октябре девелоперы Свердловской области предложили внести поправки в Градостроительный кодекс, которые позволят увеличить высотность уникальных объектов до 150 метров. Региональный минстрой поддержал инициативу застройщиков.

«Сейчас в Екатеринбурге и других крупных городах, даже в Москве, средняя этажность зданий находится на уровне 23-25 этажей (примерно 75 метров). А нужны дома высотой 100-150 метров. У нас в новой концепции квартала «Екатеринбург-Сити» предусмотрены небоскребы по 170 метров. Но есть сложности – Градостроительный кодекс РФ определяет такие объекты как уникальные, поэтому для них прописаны особые технические требования и нормативы, усложнен порядок прохождения проектной экспертизы. Это негативно влияет на сроки и стоимость строительства подобных объектов», — отмечает Евгений Мордовин.

Прогнозы развития рынка новостроек на 2022 год от ведущих застройщиков Екатеринбурга

Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс», председатель комитета по строительству СОСПП:

—Рынок недвижимости становится все более конкурентным: доходы населения, к сожалению, не растут, и девелоперы конкурируют за покупателя качеством своих проектов. Без сомнения, это идет на пользу городу и рынку недвижимости. Растут компетенции, выше становится качество городской среды. Сегодня покупатели предъявляют к новому жилью строгие требования, вдумчиво инвестируя в свой комфорт и свое будущее. Их запросы касаются инженерных решений, планировок, но главное – возможности удовлетворить максимум своих потребностей рядом с домом. Поэтому мы тщательно продумываем инфраструктуру своих комплексов: организовываем соседские центры, где жители могут проводить образовательные и досуговые мероприятия, развиваем стрит-ритейл, создаем зеленые зоны для отдыха на территориях жилых комплексов.

Мы активно работаем в качестве подрядчика на строительстве детских садов, школ, дорог. Вместе с крупными застройщиками и властью прорабатываем механику своевременного обеспечения строящихся домов социальной инфраструктурой. Так, в новом году наша компания приступит к строительству первой в Свердловской области школы в рамках частно-государственного партнерства. Мы предлагаем более не распылять бюджетные средства по городу, а усиливать эффективность их использования, направляя их на те территории, куда уже вкладывают свои средства застройщики и жители.

Думаю, именно комплексное развитие территорий, создание полноценной, безопасной и комфортной городской среды станет главным трендом в девелопменте в ближайшие годы. Этому должен способствовать и закон о комплексном развитии территории, принятый в этом году. Мы надеемся, он даст возможность развивать город, оставляя его компактным, насыщенным, позволит нам синхронизировать строительство жилья и объектов социнфраструктуры – школ, садиков. Создаст понятные правила для выкупа у собственников жилья, участков, нежилых объектов под развитие территории, защитит и собственников, и застройщиков, и город.

Несмотря на рост себестоимости строительства, на ограниченные сроки действия программы льготного ипотечного кредитования, наша компания нацелена на строительство полноценного, передового жилья. На протяжении многих лет средняя площадь наших квартир больше, чем в среднем в новостройках на рынке Екатеринбурга. В наших домах на 30% больше площадь остекления, следовательно, они светлее. 11 собственных заводов по производству строительных материалов, свой проектный институт позволяют нам создавать продукт высокого качества и занимать значительную долю рынка. Что касается ценообразования, то его регулирует рынок. Пока мы фиксируем стабильный уровень спроса, в листы ожидания на новые объекты записываются сотни и даже тысячи человек. В наших планах – выводить на рынок новые объекты, большая часть из которых сегодня предполагает развитие застроенных территорий – расселение ветхого, аварийного жилья, а также частного сектора, тем самым повышая качество городской среды, инвестиционную привлекательность нашего города – а, значит, делая вклад в рост благосостояния его жителей.

Владимир Крицкий, генеральный директор «ЛСР. Недвижимость – Урал»

— В этом году на рынке можно отметить два основных тренда. Первый — это резкий рост цен на строительные материалы, который привел к повышению себестоимости строительства. Следовательно, выросла конечная цена продукта. Продолжится ли эта тенденция в следующем году, сказать сложно. Второй — серьезное изменение законодательства. С 1 января 2021 года начал действовать закон о комплексном развитии территории. Думаю, что в дальнейшем эта форма освоения земельных участков будет преимущественной.

По нашим прогнозам, в следующем году будет сложнее продавать жилье. Основная часть тех, кто хотел воспользоваться льготной ипотекой, уже заключили сделки. Увеличение себестоимости строительства и цены квадратного метра привело к тому, что население в основной своей части стало использовать возможности ипотечного кредитования для приобретения небольших по размеру квартир. На большие площади не хватает денежных средств или заемщики не могут подтвердить свою возможность в программах банкам с точки зрения кредитоспособности.

Основной потребительский спрос приходится на студии площадью 20+ и однушки площадью около или чуть больше 30 кв. метров. На рынке таких предложений сегодня достаточно. В наших строящихся жилых комплексах их больше половины в общем объеме предложения. Роста этих сегментов в 2022 году не ожидаем, что будет после, загадывать не буду. Предпосылок для резкого увеличения площадей квартир не вижу, потому как для покупателей это будет накладно, не многие смогут себе позволить такие проекты.

Евгений Мордовин, генеральный директор «УГМК-Застройщик»:

— В 2022 году, прежде всего, сохранится тренд на увеличение высотности домов. Это объективная потребность российских мегаполисов, в том числе Екатеринбурга. Уральская столица – миллионник, расположенный на сравнительно небольшой территории. При постоянном росте населения и ограниченности площади строительных участков в центре увеличение высотности - практически единственная возможность развития города. Иначе он все время будет расширяться, что нецелесообразно с точки зрения экологии и сохранения природного баланса в регионе.

Можно предположить, что тренд на увеличение доли небольших квартир также сохранится в следующем году. Доля компактного, а, значит, сравнительно недорогого жилья на рынке росла в течение последних 10 лет на фоне постепенного снижения доходов населения страны. Низкие ставки по ипотеке, наличие государственной программы льготного ипотечного кредитования и «семейной» ипотеки разогнали спрос на малогабаритные квартиры. В следующем году он затормозится, так как условия льготной ипотеки изменились (максимальная сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей, процентная ставка увеличена до 7% годовых), а обычная ипотека дорожает из-за повышения ключевой ставки ЦБ РФ. Но все равно доходы многих россиян ограничивают их выбор только небольшими квартирами. Соответственно, нет предпосылок к тому, что объем строительства такого жилья будет сокращаться.

А вот продолжения ускоренного роста цен на стройматериалы, какой наблюдался в этом году, ожидать не стоит. Производители просто не справились с высоким спросом на материалы из-за быстрых темпов строительства нового жилья – одним не хватало сырья, другим – производственных мощностей. Но в следующем году они преодолеют эти проблемы, дефицит на внутреннем рынке стройматериалов начнет спадать, а вслед за ним скорректируются цены.

В целом же, в 2022 году рынок новостроек ждет охлаждение спроса и стабилизация цен. Предпосылок для резкого роста спроса уже нет, так как ипотека дорожает. Рынок сможет наполниться предложением, тем более что планы по вводу нового жилья достаточно амбициозные. Согласно данным Министерства строительства РФ, до конца 2021 года в стране будет введено около 82 млн кв метров новостроек (в январе-августе застройщики уже сдали 52 млн), в следующем году – примерно столько же или даже больше. Думаю, с анонсированными мерами господдержки для застройщиков в виде инфраструктурных кредитов и наличием системы проектного финансирования такие планы вполне реальны. Однако проектное финансирование и стройматериалы, которые все же останутся достаточно дорогими (коррекция их стоимости, как отмечено выше, будет, но к ценам 2019 года рынок стройматериалов, конечно, не вернется, по крайней мере, в ближайшей перспективе), не позволят застройщикам опускать цены – они либо останутся на уровне нынешнего года, либо подрастут в пределах инфляции: до 5-10% по итогам 2022 года.

В плане запросов покупателей есть мощный тренд – сегодня люди хотят купить не просто квартиру в новом доме, а комфортное пространство для жизни. Какой бы класс жилья покупатель ни рассматривал, ему нужно наличие закрытого безопасного благоустроенного двора без машин с зелеными насаждениями, благоустройство прилегающей территории: зеленые аллеи, велодорожки. Также важно наличие жилой экосистемы, когда вся необходимая инфраструктура: фитнес-центр, магазины, кофейни, рестораны, офисы сосредоточена либо прямо на территории ЖК, либо в шаговой доступности. Важно расположение рядом ТРЦ и социальных объектов – детского сада, школы, поликлиники. У локации дома или жилого комплекса также должна быть хорошая транспортная доступность. Мы давно говорим об этом как о современных стандартах девелопмента жилья, и по этим стандартам возводим все свои объекты.

ФОТО предоставлены: пресс-службами застройщиков, УПН, графики подготовлены с помощью сервиса Canva.