Квадратные метры в кризисе. Что происходит с рынком жилой недвижимости Екатеринбурга

©

Рынок жилой недвижимости Екатеринбурга в последние три месяца переживает небывалое падение. В условиях нестабильности валют и ключевой ставки, ухода из России многих компаний-работодателей совершать новые крупные покупки стали готовы немногие. Меняется ли ситуация и какие прогнозы можно делать на ближайшее будущее, «Бизнес Журнал» узнал у аналитиков.

Первичный рынок

Аналитическая платформа bnMAP.pro отмечает, что в мае 2022 года на первичном рынке жилья Екатеринбурга было зарегистрировано менее 700 договоров долевого участия (ДДУ) с квартирами (по дате регистрации договора), тогда как в марте (пиковый показатель с начала года) количество сделок достигло 3,4 тыс — на 77% больше. Майский показатель является минимальным для Екатеринбурга за несколько лет, прокомментировал в своем телеграм-канале Reburg ситуацию глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. К маю прошлого года снижение составило 63%. По словам Михаила Хорькова, специфика учета сделок в Росреестре обычно запаздывает относительно даты договора, поэтому реальные показатели могут быть еще ниже.

Интересно, что несмотря на кризис, цены на первичку в Екатеринбурге выросли на 16,3% с декабря 2021 по май 2022 года. По данным ЦИАН.Аналитики, средняя стоимость лота на первичном рынке в мае 2021 года составила 6,41 млн рублей в мае текущего года, тогда как в декабре прошлого находилась на уровне 5,51 млн. руб.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов, комментируя подорожание, отмечал, что основной рост цен пришелся на конец февраля-март и был связан как с действиями застройщиков по индексации цен, так и с поведением покупателей, которые, приобретая наиболее доступные лоты, изменили структуру предложения в пользу более дорогих вариантов. В последующие два месяца рост замедлился.

Вторичный рынок

По оценке генерального директора Группы Компаний «Центр недвижимости «Северная казна» Татьяны Деменок, на вторичном рынке жилья ситуации и с точки зрения покупательского спроса, и объектов едва ли не сложнее, чем на первичном. По ее оценке, «вторичка» по объему сделок с марта месяца просела примерно на 70%.

Цены, по которым вторичное жилье сейчас выставляют на продажу, снижения также не показывают. Так, по данным УПН, за год средняя цена квадратного метра на рынке вторичного жилья выросла с 80 т.р./м2 до примерно 98 т.р./м2 (май 2021 к маю 2022 года).

«Текущая ценовая ситуация стабильность - это иллюзия. Реальные сделки уже проходят заметно ниже сложившегося ценового фона. Те, кто это понимает, имеют шанс на успешную продажу. Покупатели на рынке остались, а выбор на рынке не такой большой», - комментирует ситуацию Михаил Хорьков. По его словам, снижать цены на объекты готовы многие продавцы.

Этого же мнения придерживается и Татьяна Деменок. По ее словам, часть продавцов выставляет жилье по докризисным ценам, желая взглянуть на реакцию покупателей. Но это вовсе не говорит о том, что сделки будут совершаться по таким ценам.

Выход из ситуации

Глава центра недвижимости «Северная казна» считает, что сейчас делать прогнозы о развитии ситуации довольно сложно. Все зависит от предложений по стабилизации рынка на федеральном уровне. Это может быть и снижение ключевой ставки, и субсидирование ипотеки. Пока большую поддержку получает рынок первичного строительства: государство заботится о строительной отрасли, от работы которой зависит большой сегмент промышленности.

Михаил Хорьков отмечает, что основной задачей государства будет стимулирование ипотечной активности. Об этом говорит и обращение президента страны на прошедшем недавно Петербургском экономическом форуме о снижении льготной ставки с 9 до 7%, после чего правительство подготовило соответствующее постановление. Высокой глава государства назвал на недавнем заседании Госсовета и среднюю ставку по ипотеке в 14%. Не исключено что и она будет пересмотрена.

«Ипотечная задолженность по итогам 2022 года должна вырасти не менее чем на 2,5 трлн. рублей. Между тем по итогам апреля 2022 этот показатель снизился. Это произошло впервые за последние годы. На май-июнь надеяться тоже не приходится. Поэтому можно предположить, что волна смягчения ипотечных условий, расширения льготных категорий будет нарастать. Сам по себе рынок кредитования поставленных целей не выполнит», - считает Хорьков.

Татьяна Деменок в качестве еще одной тенденции в ближайшем будущем называет развитие строительства в секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Ускорить процесс могут новые банковские предложения по строительству «хозспособом», при котором клиент строит объект самостоятельно

«Но есть ограничения: построить надо в течение года, имея 15% своих денег, с залогом земельного участка и с личным поручительством без договора подряда. Сложно сказать, насколько это реалистично на практике», - резюмирует Татьяна Деменок.