Сфера складской недвижимости третий год претерпевает трансформации. Пандемия и внешнеэкономическая ситуация не единожды за этот период кардинально меняли методы работы и поведение производителей, транспортных компаний и конечных потребителей. Все это, в свою очередь, влияло на ситуацию со строительством и арендой складов. В Екатеринбурге некоторые тенденции, как к примеру дефицит складских помещений, обозначились более остро, чем в целом по стране. «Бизнес Журнал. Урал» собрал аналитику и мнения спикеров конференции «Логистика будущего», прошедшей недавно в Столице Урала.
Екатеринбургу не хватает свободных складских площадей
Дефицит вакантных площадей в Екатеринбурге достиг пиковой отметки. По словам директора направления департамента индустриальной и складской недвижимости компании NF Group Александра Кацегорова, сейчас в доля вакантных площадей в столице Урала составляет 0,9 % - это вдвое меньше, чем в среднем по России. При этом и общероссийский показатель является рекордно низким.
«По нашим прогнозам, в течение месяца-двух она (доля вакантных площадей в Екатеринбурге — прим. ред.) будет практически равна нулю. Есть ряд заявленных проектов, но они находятся на стадии получения исходно-разрешительной документации на строительство», - отметил Кацегоров. По его словам, о намерении строительства заявили несколько крупных игроков, среди них, в частности, федеральный застройщик в сфере промышленной недвижимости PNK Group.
По данным независимого эксперта в сфере складской недвижимости Виталия Хиля, общий объем в самых привлекательных сегментах складской недвижимости (класс «А» и «В») составил в 2022 году в столице Урала 2,1 млн кв м. Прирост показателя за год (с 2021по 2022 год) составил всего 5%.
Причины удорожания — пандемия и закрытие границ
Эксперт по индустриально-складской недвижимости и инвестициям «Бюро недвижимости №1» Илья Пархимчик отмечает, что предложение не успевает за спросом по нескольким причинам. Среди отрицательных факторов он называет пандемию 2020 года и смену логистических цепочек в 2022 году, высокую себестоимость строительства складов, дорогую кредитную ликвидность (промышленная ипотека часто или не работает, или сложна в оформлении, говорит эксперт). Кроме того, в Екатеринбурге сейчас мало подготовленных площадок для строительства логистических комплексов и распределительных центров (отсутствие инженерии: газ, электричество, дороги). Еще один замедляющий развитие фактор, по словам Пархимчика — это бюрократические барьеры и длительные согласования с госорганами, сложность оформления разрешительной документации и длительность по времени ввода объектов в эксплуатацию.
«Следствием является нежелание девелоперов строить спекулятивные склады, а все что строится — это «built-to-rent». Даже уход ряда крупных торговых и производственных компаний с рынка в 2022 году не высвободил складские площади в Екатеринбурге. И «прирост» складских площадей в Екатеринбурге и регионе — более 5 % в 2022 году — тоже не закрыл все потребности», - резюмирует эксперт «Бюро недвижимости №1».
Александр Кацегоров (NF Group) в рамках выступления на конференции "Логистика будущего" отметил, что стоимость строительства складов в прошлом году взлетела на 40-50 %, и это немаловажный фактор конечного удорожания квадратных метров: «Это был своеобразный пик стоимости строительных материалов. Уже к осени 2022 года цены стабилизировались. К концу 4 квартала они снизились на 27 % по сравнению с показателем марта. Стоимость генподряда без учета подключения внешних сетей и без стоимости самой земли составила порядка 43-48 тыс. руб за кв м без НДС».
По словам Кацегорова, застройщикам в итоге сыграло на руку закрытие границ. Многие производители стройматериалов довольно быстро взяли курс на внутренний рынок сбыта, это и стало причиной снижения цен. Тем не менее, скачки в ценообразовании по разным причинам продолжают происходить. В последние недели идет повышение стоимости арматуры. Это тоже скажется на итоговой стоимости строительства, считает эксперт.
Дефицит «кормит» цены
Из-за нехватки вакантных складских площадей растут арендные ставки на свободные объекты. По данным Виталия Хиля, прайсы на склады классов «А» и «В» в 2022 году выросли примерно на 16 % по сравнению с 2021 годом и составили 450 – 640 руб. за кв м. Интересно, что за последние два года значительно изменилась структура спроса. Если в 2020 году наблюдался рост запроса на складские помещения от логистических операторов, производителей и дистрибьюторов, то в 2022 году их активность снизилась примерно на 30%. Основными арендаторами сейчас являются ритейлеры и представители интернет-торговли.
«В этом году мы наблюдаем возврат онлайн-ритейла. Так, компания Ozon на текущий момент заявила о планах подписать контракты примерно на 1 млн кв м на территории страны в рамках строительства распредцентров. По итогам года мы видим, что компания Wildberries станет компанией №1 в рамках компаний, у которых в собственности будет более 2,5 млн кв м складских площадей», - прокомментировал ситуацию Александр Кацегоров.
В Екатеринбурге, по его словам, ситуация аналогична общероссийской. Основные заказчики складских помещений как в аренде, так и в строительстве - это представители розничной торговли.
Перспективы: дешевле станет, но ненамного
По прогнозам Виталия Хиля, объемы ввода складских площадей в Екатеринбурге в ближайшие пару лет будут расти. И если в 2022 году было введено в эксплуатацию около 100 тыс. кв м, то в 2023 году этот показатель достигнет уже примерно 150 тыс. кв м, а в 2024 - около 250 тыс. кв м, так что предложение даже может опередить спрос, и ставки аренды несколько скорректируются, прогнозирует эксперт.
«Драйверами роста останутся компании, предлагающие товары повседневного спроса низкого ценового сегмента, логистические операторы», - говорит Хиль. По его мнению, оптимизация логистики цепей поставок может создать дополнительный спрос также со стороны дистрибуторов и производственных компаний. Как и сейчас, стабильно высоким в Екатеринбурге будет спрос на склады и производственные помещения в пределах ЕКАД.
