«Инструмент огромной разрушительной силы». Эксперты высказались о согласовании фасадов новостроек в Екатеринбурге

© Фото: "Бизнес Журнал. Урал"

У российских застройщиков с сентября этого года может появиться новая обязанность — согласование внешнего вида строящихся зданий. Изменение в том числе коснется и екатеринбургских девелоперов (в закон не входят лишь Москва, Санкт-Петербург и Севастополь). «Бизнес Журнал. Урал» узнал, как относятся к инициативе участники рынка и эксперты.

Инициатором изменений стал Минстрой РФ. Министерство разработало проект постановления об утверждении требований к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства и правил его согласования. На сайте нормативных актов проект появился в начале февраля 2023 года В ближайшее время он должен уйти на рассмотрение правительству РФ.  Согласование будет проводиться специальной комиссией в муниципалитетах. Градостроительные регламенты городов должны будут пополниться требованиями к колористическим характеристикам зданий, строений и сооружений, отделочным материалам фасадов, консольным и выступающим элементам фасада, к остеклению фасадов, к размещению технического и инженерного оборудования на фасадах, к подсветке фасадов зданий.

Глава департамента архитектуры, градостроительства Руслан Габдрахманов в комментарии порталу 66.ру заявил, что нововведение может начать работать уже в сентябре этого года.

Сейчас в Екатеринбурге процесс согласования проработан, однако он необязательный и законодательно не закреплен.

В числе застройщиков, которые добровольно соотносят облик новых зданий с пожеланиями властей — компания «Брусника».

«Если исходить из идеи, что главным девелопером в городе должна быть местная власть, согласование внешнего облика объектов выглядит логично. — отметила в комментарии «Бизнес Журналу. Урал» директор «Брусники» в Екатеринбурге Наталья Лушникова. — И мы, к слову, продолжали это делать, несмотря на отсутствие обязанности. Город — сложная система, в которой общественные и частные интересы должны находиться в постоянном балансе. Архитектурно бездарные, безвкусные, не учитывающие контекст, но экономически выгодные здания, очевидно, нарушают это равновесие».

По мнению Натальи Лушниковой, согласование формы и фасадов — безусловно, конфликтная тема. «И ранее мы не раз становились свидетелями суждений, основанных не на глубоком осмыслении темы, а на неприятии прогрессивных идей и изменений, стремлении избежать сложного и непонимании трендов развития современных городов. Критика, если она и есть, должна быть настоящей, конструктивной. Только тогда такая комиссия станет механизмом общественного согласия и балансировки интересов», — считает Лушникова.

Руководитель департамента регуляторной политики Института по развитию и адаптации законодательства Александр Трахтенберг относится к законопроекту более критично. Он считает, что нововведение может создать проблемы для застройщиков.

«Совершенно непонятно благодушие инвесторов и застройщиков Екатеринбурга - федеральный законодатель дал в руки местной власти инструмент огромной разрушительной силы – «согласование внешнего вида капитальных зданий». Под него попадает все – от маленького магазинчика до огромного завода, если эти объекты расположены в соответствующих зонах. Главное, на что следует обратить внимание в процедуре ОРВ (единственный нормативный механизм, с помощью которого бизнес может обсуждать с властью проекты нормативных правовых актов – процедура оценки регулирующего воздействия): как часто будут приниматься решения, не важно каким органом власти - Екатеринбургской городской думой, администрацией или, что кратно лучше, Заксобранием, о «наполнении» тех параметров, согласование которых будет упомянуто в будущем НПА Правительства РФ. Каждое «наполнение параметров согласования», установленное без публичного участия бизнеса, потом обернется излишними миллиардами рублей», - говорит Александр Трахтенберг.

По его мнению, произвольное право органа власти менять или дополнять требования к внешнему виду зданий чревато последствиями, в частности увеличением окупаемости инвестиций. Поэтому процедуру необходимо регулировать: в примеру устанавливать лимиты принятия нововведений в определенные временные сроки. В предложении Трахтенберга эта периодичность должна проводиться не раньше 1 раза в 7 лет. В вопросе установления зон, в которых следует использовать механизм согласования внешнего вида зданий, срок, должен сводиться к двум разам по семь лет.

Аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков отмечает, что постоянные перемены к требованиям в отношении застройщиков действительно не улучшают их работу. Участникам рынка необходимы понятные, устоявшиеся правила. Впрочем, появление требований к согласованию фасадов не должно изменить сроки сдачи объектов недвижимости, считает он: вопрос можно решить во время возведения здания.

«Самое ключевое – основания включения зон Генплана в число тех, где применяются согласования внешнего вида зданий. И здесь же, какие будут основания для того или иного наполнения параметров согласования внешнего вида зданий: почему включили определенный цвет, например, «желтый», а «синий» не включили; зону рядом с улицами Вайнера и 8 Марта включили, но поселок Калиновка – нет; сразу, там центр, а там край города – никак не принимается. Произвольное установление требований к внешнему виду зданий равно огромным переплатам при строительстве. В рамках ОРВ на этот момент следует обратить особое внимание, поскольку налицо в чистом виде произвол, на минуточку, «нормы с признаками коррупциогенности», — говорит Трахтенберг.

Отметим, что вопрос согласования архитектурного облика многоэтажных зданий некоторое время назад был актуален для уральских застройщиков. Однако в 2020 году Свердловский областной суд по требованию строительных компаний отменил этот пункт в правилах землепользования: по Градостроительному кодексу процедура предусмотрена только для исторических поселений, к числу которых Екатеринбург не относится.

Глава «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников, комментируя нововведение прошлой команды администрации Екатеринбурга, в разговоре с порталом 66.ru отмечал, что инструмент согласования «превратили в административный барьер, инструмент открытого произвола и ручного управления отраслью в худшем смысле этого слова».