Эскроу-счета для ИЖС: приживется ли новый финансовый инструмент на Урале?

В России развивается практика кредитования индивидуальных малоэтажных комплексов через эскроу-счета. Первые кредиты на ИЖС с использованием этого инструмента были выданы в декабре прошлого года банком «Дом.РФ», а на днях о строительстве проекта «Дмитров Дом» в Подмосковье заявил федеральный застройщик - группа«Самолет». Запуск «пилота» финансирует Сбербанк, который кредитует строительство. Новая схема является принципиально новой для рынка ИЖС и призвана структурировать его. «Бизнес Журнал. Урал» узнал у экспертов рынка мнение о перспективах и сложностях данной системы.

Как действуют эскроу-счета для ИЖС

Применение эскроу-счетов стало обязательным при реализации проектов комплексного индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с привлечением средств дольщиков с 1 марта 2022 года, согласно поправкам в законе об участии в долевом строительстве.

Новый инструмент будет работать по тем же принципам, как и при возведении многоквартирных домов. Эскроу-счет будет применяться для расчетов между покупателем и застройщиком. Внесенные клиентом средства на покупку будущего объекта замораживаются банком на период строительства, застройщик получает деньги за недвижимость после сдачи его в эксплуатацию.

Востребованность эскроу-счетов

По данным соцопросов ВЦИОМа и «Дом.РФ», около 70% российских семей считают частный дом идеальным форматом жилья для себя, «79% семей, живущих сейчас в квартире и желающих переехать в свой дом, готовы рассмотреть его строительство при наличии соответствующей инфраструктуры и транспортной доступности. Однако следует учитывать, что застройщики закладывают стоимость инфраструктуры в реализацию жилья покупателям и в определенной степени это сдерживает спрос,— рассказал РБК заместитель гендиректора «Дом.РФ» Алексей Ниденс.

О востребованности индивидуальных жилых домов высказывался недавно и совладелец компании «Технониколь» Сергей Колесников: «Человек, живущий в частном доме - это мелкий буржуа. Это собственник. У него есть собственная земля. И, как правило, все заборы покрашены. Это всегда чисто, поэтому я не сомневаюсь, что за ИЖСом будущее, и крупные компании, в том числе девелоперы, будут застраивать пригороды. Особенно это актуально для городов с численностью от 300 тысяч до миллиона».

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил Хорьков отмечает, что практика применения эксроу-счетов положительно повлияет на сферу строительства загородной недвижимости.

«Рынку не хватает финансово-девелоперского конвейера по созданию современного продукта. Сейчас там слишком много кустарных, локальных усилий, много самостроя, часто нет достаточного финансового рычага для развития территорий. Чаще всего это компромисс между желаемым развитием рынка ИЖС и финансовыми возможностями. Нет ипотечного конвейера по привлечению покупателей, но при этом много вопросов с инфраструктурой,затрат на подготовку территорий. В итоге в этой сфере сейчас много мелких и средних игроков, сильных участников рынка мало. Если будет проектное финансирование, то этот рынок получит развитие», – рассказал Михаил Хорьков «Бизнес Журналу.Урал».

Сбербанк, который предоставляет возможность оформления эскроу-счетов в том числе и на Урале, отмечает, что интерес со стороны застройщиков к новому инструменту есть.

«Уральские застройщики тоже могут воспользоваться услугой по кредитованию малоэтажных жилых комплексов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) через эскроу-счета. Мы уже получили несколько заявок от девелоперов из Свердловской, Тюменской области и Республики Башкортостан», – рассказали «Бизнес Журналу.Урал» в пресс-службе Сбербанка.

Президент Ассоциации индивидуального жилищного строительства Максим Назаренко считает, что сегодняшний день с точки зрения готовности Уральский регион подходит больше для работы с эскроу-счетами, чем столичный. «С точки зрения конкуренции, качества продукта это так. В Москве на данный момент нет единых стандартов строительства ИЖС», - отметил он в разговоре с «Бизнес Журналом.Урал». Однако эксперт отмечает, что на данный момент эскроу-счета пока не слишком востребованы из-за высоких требований к застройщикам. Мелким игрокам такая задача не под силу.

«Необходимо иметь определенное количество сотрудников,земельныхучастков. Для малых же застройщиков объемы инвестиций, необходимые для реализации подобных проектов, являются неподъемными. Помимо строительства домов на продажу, застройщик, как и при реализации многоэтажных проектов,скорее всего, будет брать на себя нагрузку по подведению инженерных сетей, строительству объектов социальной инфраструктуры и т.д», - отметил Максим Назаренко.

В целом,участники рынка ожидают постепенный рост спроса на продукт. Выдача ипотеки на ИЖС за четыре месяца 2023 года превысила результат всего первого полугодия 2022 года — было выдано 17,9 тыс. кредитов на 75,9 млрд руб. это данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) «Дом.рф». В этом году «Дом.рф» прогнозирует продолжение тенденции: рост выдачи ипотеки будет, но более умеренный, до 50 тыс. кредитов.