Дольщикам вернули право требовать неустойку, а застройщиков обязали платить: что важно знать

С 1 июля 2023 года перестают действовать антикризисные послабления для застройщиков, а к дольщикам возвращается право взыскивать неустойку при передаче объекта долевого строительства.

Старые правила возвращаются

Весной 2022 года для поддержки строительной отрасли в условиях санкций власти оперативно принимают ряд мер. В их числе — мораторий на неустойки. Даже если застройщик нарушит условия договора долевого участия, неустойка начисляться не будет, как и не будут взыскиваться убытки.

В конце сентября 2022 года мораторий продлевается до 30 июня 2023 года из-за опасения властей, что стройки могут затянутся — девелоперы разом столкнулись с множеством проблем, в том числе с поставками материалов. Суды с возможностью истребовать у девелопера значительную часть стоимости жилья для игроков рынка были абсолютно лишними. Таким образом, в последние полтора года отказаться от приемки квартиры можно было лишь при наличии существенных недостатков новостроек и только после заключения специалиста от Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

О какой неустойке шла речь

По прежним правилам, если застройщик задерживал сдачу дома, дольщик мог взыскать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Мораторий это право отменил на период своего действия. То же самое с убытками. Если потенциальный собственник на момент стройки снимал жилье и планировал переезд в заявленные застройщиком сроки, которые тот сдвинул, то вот этот убыток взыскать в период действия моратория также было невозможно.

Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г. N 479
«Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве»

В период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве (…) не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.

При определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 года включительно.

В пользу дольщиков

С 1 июля 2023 года возобновляют свое действие:
— постановление Правительства РФ от 23.03.2022 N 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (ПП РФ N 442);
— постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве...» (ПП РФ N 479).

Согласно постановлениям, дольщик снова может отказаться от подписания передаточного акта даже при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства. Жалобы на плохое качество строительства могут быть любыми.

— при выявлении недостатков в квартире участник долевого строительства вправе сразу потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора и возмещения своих расходов на устранение недостатков;

— при уклонении дольщика от приемки квартиры застройщик вправе составить односторонний передаточный акт по истечении двух месяцев;

— отменяются требование об осмотре квартиры на предмет выявления недостатков экспертами, состоящими в НРС. Теперь таковые не нужны.

Одновременно с 1 июля 2023 года возвращаются старые правила начисления неустоек за несоблюдение установленных в ДДУ сроков.

Застройщики, как показывает судебная практика, регулярно сталкиваются с исками по качеству строительства жилья. Истцы жалуются на недоделки в новостройках. Девелоперы указывают на необоснованность жалоб и говорят о потребительском экстремизме. Ранее Минстрой сообщал о подготовке поправок в законодательство по борьбе с таким экстремизмом. Замглавы Минстроя Никита Стасишин пояснял, что необходим прозрачный механизм для покупателей, чтобы они понимали, что нужно сделать, куда обратиться, чтобы получить квартиру надлежащего качества.