Складская лихорадка: в Екатеринбурге колоссальный дефицит складов

© Wepik

Качественная складская недвижимость является сейчас едва ли не самой востребованной категорией арендных площадей в Екатеринбурге. Подавляющая часть строящихся объектов создается под конкретного заказчика, и на рынке по сути нет свободных предложений. Такая ситуация будет провоцировать рост арендных ставок, участники рынка.

Впечатляющий скачок

По данным аналитиков консалтинговой компании Nikoliers, Екатеринбург по итогам 2023 года возглавил рейтинг российских мегаполисов (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) по обеспеченности складскими площадями. Столица Урала находится на первом месте с показателем 1 404 кв. м на тысячу человек. Относительно показателя 2021 года рост объема складских площадей в Екатеринбурге составил 30% – это второе место после Краснодара.

Как рассказал на конференции «Логистика будущего» независимый отраслевой эксперт Виталий Хиль, 10 лет назад рынок качественных складов (категории А и В) в Екатеринбурге составлял всего лишь 650 тыс. кв м, из них 450 тыс кв м. владели 4-5 крупных операторов. Спустя 10 лет, в 2023 году объем представленных в Екатеринбурге действующих складских площадей форматов А и В достиг 2 млн 300 тыс. кв м.

«Сейчас ситуация в корне изменилась, наряду с крупными операторами появились и более мелкие. И если 10 лет назад объем сделок составлял 50-70 тыс. в год, то сейчас этот показатель достиг порядка 160 тыс. кв м. в год», – пояснил Виталий Хиль.

Несмотря на повышение спроса со стороны небольших арендаторов, владельцы складов делать нарезку площадей под мелких заказчиков не готовы. Это усложняет поиск подходящих площадок, которых в свободном доступе и без того мало.

Охота за качественными складами

Несмотря на рекордные для российских городов показатели, в столице Урала серьезный дефицит вакантных качественных складских площадей. По данным «Бюро недвижимости №1», на конец 2023 года в Екатеринбурге в режиме ожидания незакрытыми оставались 87 заявок на складские помещения. Удовлетворить их не представляется возможным в силу отсутствия свободных лотов. Объем предложений по складам класса А в 2023 году оказался рекордно низким: менее 1% от общего объема.
Аналитики NF Group уточняют: этот показатель составил 0,5% или 5,6 тыс. кв м.

«До рынка этот процент не доходит – свободные площади расходятся по предварительным заявкам», – резюмирует представитель «Бюро недвижимости №1»Илья Пархимчик. По его словам, сейчас многие потенциальные арендаторы готовы оплачивать риелторам услугу поиска подходящей площадки, что еще раз свидетельствует о дефиците складских объектов: традиционно за подбор арендаторов платили сами арендодатели.

Основу спроса в 2023 году составляли:

Аренда сухих складов: от 1 000 м2 до 8 000 м2.
Аренда низкотемпературных складов: от 1 000 м2 до 3 000 м2.
Аренда мультитемпературных складов (три температурных режима): от 3 000 м2 до 10 000 м2.
Покупка складов класса А (для собственной операционной деятельности или как ГАБ): от 10 000 м2 до 80 000 м2.

Формат строительства под конкретного заказчика сейчас остается в приоритете для застройщиков, т.к. позволяет решить вопрос аренды. Спекулятивные варианты появляются, но их число невелико.

В NF Group отмечают, что высокий спрос, дефицит спекулятивных комплексов на фоне растущей популярности проектов формата build-to-suit (BTS) и увеличение стоимости заемного финансирования провоцируют рост арендных ставок. В 2023 году стоимость квадратного метра в Свердловской области выросла на 42% и составила 8 000 руб. за кв. м в год (triple net). Диапазон запрашиваемых ставок аренды на площади класса А в строящихся объектах и проектах build-to-suit достигает 8 000–8 500 руб. за кв. м в год (triple net).

Перспективы-2024

По мнению Виталия Хиля, в 2024 году объем сделок в сфере складской недвижимости серьезно снизится. Если в 2023 году объем ввода новых складских помещений составил 400 тыс., то к концу 2024 года Екатеринбург подойдет с показателем около 320 тыс. кв. м. Тем не менее, эта цифра в разы превышает результаты 2018-2021 годов. Для понимания, наибольший показатель за указанный период был достигнут в 2019 году, он составил 200 тыс. кв м.

Драйверами спроса на складские помещения в этом году, как и в прошлом будут ритейл (на него сейчас приходится 54% от общего числа заявок в структуре спроса) и онлайн-торговля (35%), комментирует ситуацию Виталий Хиль.

По словам эксперта, в связи с востребованностью складской недвижимости и ростом себестоимости арендные ставки на склады продолжат расти и дальше, причем темпы подорожания ускорятся. «С 2018 по 2021 годы ставка на склады практически не росла. И сейчас та пружина, которая сжималась, разожмется, ситуация развернется не в пользу арендаторов», – отметил Виталий Хиль. По его словам, в Екатеринбурге ситуация однако, мягче, чем в Москве. Там арендные ставки поднимаются ежегодно на 10-15%.

Предпосылок для снижения ставок в ближайшее время не будет: готовых к въезду пустых складов высокого класса в Екатеринбурге сейчас нет.

Региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко, говоря о перспективах ближайшего будущего, отмечает: «Свердловская область остается ключевым логистическим центром распределения на Урале и крупным промышленным регионом. В связи с этим, складская недвижимость здесь будет востребована в ближайшие годы».

Рост строительства складской недвижимости будет подогреваться и развитием проекта «Сухой порт», реализуемой свердловским правительством. Он объединяет ведущие российские транспортные коридоры: «Север-Юг» и «Запад-Восток». Сейчас Свердловская область активно развивает сеть причалов. В зоне притяжения столицы Урала находятся и другие областные центры УрФО: Тюмень, Курган, Челябинск, Пермь, где проживают около 12 млн человек. все это является стимулом для создания новых распредцентров для логоператоров и представителей сферы торговли.