Юридическая чистота сделки: как обезопасить себя при покупке недвижимости

©

В России нет нулевого уровня риска при покупке недвижимости в России. Однако свести риски к минимальной вероятности можно. Определить степень юридической чистоты возможно при всесторонней проверке документации, относящейся к объекту приобретаемой недвижимости. Как это сделать, рассказала Наталья Михайлюкова, юрист, преподаватель учебного центра Уральской палаты недвижимости.

Условия сделки: добровольно и осознанно

Сделки не должны совершаться:
 — под влиянием обмана, насилия, угрозы, на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка) (ст. 179 ГК);
 — лишь для вида, без намерения создать правовые последствия либо с целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК);
— под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК);
— в состоянии, когда гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК).
 
Указанные сделки являются оспоримыми, за исключением мнимых и притворных (ст. 170 ГК), которые ничтожны.

Содержание операции купли-продажи должно соответствовать требованиям закона, иных правовых актов, а также принципам общественной, политической и экономической организации общества и нравственным устоям общества. Иначе она может быть оспорена на основании п. 1 ст. 168 ГК либо является ничтожной в силу положений п. 2 ст. 168 или ст. 169 ГК.
 
Несоблюдение формы, установленной законом, влечет недействительность сделки. Так, несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность, а несоблюдение простой письменной формы — иные последствия.
 
Риски повышаются при покупке недвижимости с низкой ценой, или квартиры, которую унаследовали, или где есть несовершеннолетние дети, «отказники» от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни. Помимо этого, нужно обращать внимание на использование материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. И следует запросить выписку об использовании материнского капитала. При покупке необходимо также проверять объект на наличие обременений, арестов, покупался ли он в период брака, сверять личные данные продавца и его представителя, изучать сведения о них.  
 
Закон в помощь в борьбе с мошенниками

1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников. Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ, с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не докажут, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение имущества.
 
По новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может требовать компенсацию за счет государства. Размер компенсации определяется судом на основании суммы, составляющей ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости жилого помещения. 
 
Если жилье истребуют у добросовестных покупателей в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования, то вопрос о выплате компенсации решается через суд.  Подать иск можно в течение трех лет со дня вступления в силу новых правил. При выплате компенсации со стороны государства, органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения убытков.
 
Снизить риски с недвижимость может также участие риэлтора, который не хоть и не может гарантировать юридическую чистоту в идеальном виде, призван минимизировать риски. Его задача — разъяснить условия наступления рисков и правовые последствия.
 
Напомним, на нашем рынке риэлтором называется субъект предпринимательской деятельности, ИП или ООО, который официально оформляет договор с клиентом, в штате у него работают аттестованные специалисты, а профессиональная ответственность компании — застрахована и это подтверждается полисом. Если деятельность риэлтора сертифицирована, то это еще одна гарантия с возможностью досудебного разрешения спора о качестве и объеме риэлторской услуги — через подачу заявления в Третейскую комиссию Уральской палаты недвижимости.  Некоторые риэлторские компании сегодня предлагают гарантийные сертификаты, и в будущем при возникновении судебного спора по данной сделке, клиенты могут рассчитывать на их поддержку в суде.

Информация подготовлена по данным Уральской палаты недвижимости. (Светлана Соловьева, пресс-служба УПН)