Уральские девелоперы о памятниках под концессии: «На все объекты в регионе надо 25 млрд рублей»

©

Корпорация развития Среднего Урала (КРСУ, Свердловская область) подготовила свод объектов культурного наследия под концессии, но пока интерес инвесторов к реализации таких проектов практически отсутствует. «Бизнес Журнал.Урал» узнал у уральских девелоперов, какие преференции необходимо предоставить бизнесу, чтобы восстановление и содержание объектов культурного наследия (ОКН) стало экономически выгодно, а также о том, во сколько в среднем обходится реставрация одного такого объекта. 

 —Евгений Мордовин, генеральный директор «УГМК-Застройщик»:

—Подобные проекты очень важны для Екатеринбурга, потому что заброшенные объекты культурного наследия, отсутствие государственных программ по их сохранению и развитию, а также мер по стимулированию этой деятельности со стороны частных лиц и компаний блокируют развитие города.

В Екатеринбурге сегодня насчитывается 851 ОКН. 193 из них (24%) не эксплуатируются, находятся в неудовлетворительном или руинированном состоянии, либо вовсе утрачены физически. При этом в частной собственности находится 131 объект — всего 16% от общего числа ОКН.

Таким образом, 670 объектов нужно сохранять и восстанавливать. Но, если посчитать необходимые расходы, станет очевидно, что для регионального и тем более для муниципального бюджета они слишком велики. Так, в среднем восстановление ОКН обходится в 30 млн рублей. При пересчете на все объекты получается 25 млрд рублей, примерно 5 млрд из которых нужно потратить только на проектные и предпроектные работы. А в Екатеринбурге между тем действует всего одна муниципальная программа, направленная на сохранение и популяризацию ОКН. Согласно ей, за 5 лет планируется улучшить физическое состояние десяти объектов из 670.

Частному собственнику владение ОКН, то есть его восстановление и содержание, сегодня абсолютно не выгодно экономически, потому что обходится в несколько раз дороже по сравнению с обычным объектом и не окупается. При средней площади памятников в 150-200 кв. метров затраты собственника только на проектные работы составляют 35-50 тысяч рублей за кв. метр, то есть 5-10 млн рублей. Это в 25 раз выше стоимости проектирования нового жилого дома. Мер государственного стимулирования нет, налоговых льгот для деятельности, связанной с сохранением ОКН, Налоговый кодекс РФ не предусматривает. Наоборот, в силу специфичности данных объектов налоговая нагрузка на них (НДС, имущественный налог) значительно выше, чем на любые другие виды зданий.

ФЗ-73 устанавливает длинный перечень мероприятий, которые необходимо выполнить до и во время работ по сохранению объекта культурного наследия. А выполнять эти работы могут только аккредитованные Министерством культуры РФ лица, которых очень мало - 600 экспертов на всю страну. В Екатеринбурге таких специалистов всего 10. Отсутствие конкуренции приводит к монопольному завышению цен на их услуги и удлинению сроков работ, при этом мы получаем очень дорогие объекты, которые не окупаются.

При этом неэксплуатируемые, аварийные и утраченные ОКН охраняются государством. Тот же ФЗ-73 требует установления вокруг каждого памятника 100-метровой защитной зоны. Значит, один объект блокирует для освоения территорию порядка 3 га.  Соответственно, 850 объектов блокируют территорию больше 2600 га. И это 2600 га в центральной части города, так как большинство ОКН сосредоточено именно здесь.

Эксплуатация и восстановление таких объектов через концессию, то есть государственно-частное партнерство, является одним из вариантов решения этой проблемы. Еще один вариант мы предложили на заседании Общественной палаты в сентябре. Мы считаем, что на муниципальном уровне нужна программа приватизации ОКН со стимулирующими мерами для инвесторов. Формальная продажа за 1 рубль, а также проведение земельных аукционов под жилищное строительство с обязательствами инвестора по сохранению и восстановлению ОКН.

Нужно предусмотреть налоговые стимулы в части содержания объектов культурного наследия. Как минимум установить нулевую ставку НДС по операциям, связанным с реализацией и получением доходов от ОКН, отменить для них имущественный налог. При определении кадастровой стоимости земельных участков по ОКН должны действовать понижающие коэффициенты до 99%. Плюс к тому – защитные зоны вокруг ОКН необходимо сократить до 15 метров для населенных пунктов, и до 30 метров – вне населенных пунктов.

—Владимир Крицкий, генеральный директор «ЛСР. Недвижимость – Урал»:

—Наличие зон охраны вокруг объектов культурного наследия и отсутствие их четкой градации приводит к тому, что достаточно сложно оценить возможности их дальнейшего использования. Зоны охраны у каждого памятника разные, но у нас сегодня все свалено в одну кучу с основным посылом: «Не смей, не подходи». И это серьезно осложняет работу. Поэтому ОКН могут быть интересны только при одном условии: если процедура их дальнейшего использования будет предметно зарегулирована.

—Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга», полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области:

«Работа КРСУ правильная и нужная, она проводит инвентаризацию этих объектов, что само по себе важно и необходимо. Условия, на которых сегодня можно эту концессию по объектам ОКН получить, девелоперам пока совершенно неинтересны. Именно поэтому таких проектов практически в нашем регионе нет. На всю область, если я не ошибаюсь, не более пяти проектов». 

Напомним, в январе 2018 года губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев подписал распоряжение о передаче в концессию памятника архитектуры регионального значения – усадьбы Железнова. Это стало первым в России концессионным соглашением по реконструкции ОКН. Соглашение было заключено на 30 лет. Из них первые шесть даются на согласование всех документов и саму реконструкцию.

ФОТО: «УГМК-Застройщик», «ЛСР. Недвижимость – Урал», форум 100+