© Правительство Свердловской области
Один из старинных городов Свердловской области, Ирбит, готовится к знаковому юбилею. В 2031 году городу исполнится 400 лет. Программа его преображения была запущена еще в середине прошлого года - началась масштабная реконструкция объектов культурного значения и обновление городской инфраструктуры. Зашла речь о том, что после ее реализации Ирбит может первым в мире получить официальный статус города-музея, но для этого предстоит как минимум отремонтировать все старинные здания, представляющие ценность. В городе 86 объектов культурного наследия, многие из которых требуют дорогостоящей реставрации, 26 из них – это жилые дома. Чтобы привлечь внимание бизнеса к этому небольшому городскому поселению, правительство Свердловской области организовало бизнес-тур. Собрав заинтересованных предпринимателей со всей страны, власти не только организовали выезд в сам Ирбит, но и подробно рассказали о практиках и особенностях реновации объектов культурного наследия, которые могут быть интересны инвестору.
До уникального статуса далеко
У провинциального городка действительно древняя и уникальная история. Ирбитское городище известно с «бронзового» века. Ирбитскую слободу, организованную на берегу реки Ирбит в XVII веке, заселяли в основном купцы. Все дело в удачном месте - на пересечении основных торговых путей между западом и востоком. Весной и осенью в Ирбите проходили масштабные, гремевшие по всей Российской империи ярмарки. В дни их проведения в Ирбите выпускали специальную газету «Ирбитцкий ярмарочный листок».
Разбогатевшие на бойкой торговле местные купцы застраивали территорию слободы, не скупясь на архитектурные изыски. Здесь даже объекты промышленного назначения вычурно украшены, многие облицованы местным красным кирпичом, благодаря чему Ирбит получил свой уникальный облик, однако строили здесь на сваях, а грунтовые воды находятся слишком близко к поверхности, веками они подмывали здания, и многие из них обрушились, так и не дождавшись масштабной реставрации, затеянной в Ирбите в 2017 году. Так что потенциальным инвесторам, приехавшим сюда с бизнес-миссией, предстала местами совсем безрадостная картина.
«Ирбит – одна из жемчужин Свердловской области, она у нас не одна такая», - парировал на встрече с предпринимателями министр инвестиций и развития Свердловской области Вадим Третьяков. «Мы увидели много объектов культурного наследия – с ними можно работать, в них можно вкладывать, надо понять, какие меры поддержки для этого есть», -прокомментировала увиденное в Ирбите соорганизатор тура Олимпиада Знаменская, которая активно работает с российскими городами по теме развития их туристического потенциала иорганизует Форум туристических территорий. Хорошие шансы привлечь туристов есть и у Ирбита, но прежде необходимо восстановить его исторический облик, благоустроить и создать здесьсовременные креативные пространства и объекты гостеприимства, и по всем этим направлениям Ирбит только в самом начале пути.
«Ирбит был выбран не случайно – в городе больше всего объектов культурного наследия в максимальной сохранности – есть большой выбор.
Мы понимаем, что без участия органов власти бизнесу трудно что-либо сделать. Механизм концессии рассматриваем как один из инструментов ГЧП. В Свердловской областиесть объекты, которые мы готовы передать по концессии», - сказал на встрече с инвесторамизамминистра инвестиций и развития Свердловской области Сергей Сосновских.
Критерии для передачи
Как и многие другие населенные пункты с большим количеством объектов культурного наследия, уральский городок, расположенный в 200 км от Екатеринбурга, с началом 2025 года получил еще больше возможностей для восстановления и реновации. Теперь власти могут заключать концессионные соглашения по передаче объектов культурного назначения, которые никем не используются и включены в реестре памятников, находящихся в неудовлетворительном состоянии.Последнее – ключевой критерий и обязательноеусловие. Наличие подобного статуса у объекта должно быть подтверждено включением в соответствующий реестр. Чтобы эта оговорка не стала барьером между властями и инвесторами, Сергей Сосновских предлагает предпринимателям в случае возникновения интереса к конкретному объекту культурного наследия сразу обращаться в органы власти, где дадут полную информацию по его статусу и возможностям для применения.
Восстановленное наследие
В Свердловской области подобный опыт передачи ОКН по концессии есть - регион стал одним из первых, где было подписано концессионное соглашение по передаче в пользование исторического памятника. В 2018 усадьбаЖелезнова, расположенного в Екатеринбурге на улице Розы Люксембург, 56, перешла в концессию на 30 лет компании «Стройинвест» (входит в ГК «Сторинг»). Инвестор практически уложился в заявленные сроки и в конце 2024 года во флигеле усадьбы запустили первый коммерческий объект. В этом году здесь обещают открыть всю территорию, где расположатся бутик-отель и ресторан. Еще один пример - усадьба фабриканта Злоказова на ул. Пролетарской, 3 в Екатеринбурге, в которойконцессионер, девелоперская компания «Брусника», планирует открыть офисное пространство. По словам замминистра инвестиций и развития Свердловской области СергеяСосновских, оба объекта находятся в высокой степени готовности, и в этом году инвесторыначнут использовать их в соответствии с согласованной концепцией.
Сложная экономика
Усадьба Железнова – весьма показательный и, к счастью, успешный пример реализации подобных проектов, у которых есть не только потенциальные возможности, но и масса ограничений. Они-то и пугают потенциальных инвесторов больше всего. «Мы реально понимаем, что даже в Екатеринбургеочень часто возникает вопрос экономики (ред.: подобных проектов), - поясняет нюансыпредставитель Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области Максим Семериков, - сам по себе памятникобычно имеет сложную экономику – дорогая реставрация, длинные сроки, и с погружением в детали суммы обычно увеличиваются, дорого стоит документация. Нелегко бывает объединить цели инвестора и сохранность. У объектов есть прилегающая земля. И первый вопрос, который возникает – охранное зонирование». Это один из самых частых вопросов, которым задаются инвесторы, рассматривающие памятник культурного значения как бизнес-проект. В большинстве случаев окупить его позволяет не столько перезапуск здания, сколько возможности прилегающей к нему территории – вместе они могут быть гораздо привлекательнее. Поэтому инвесторов всегда волнуют границы охранной территории и возможности освоения прилегающего к объекту пространства.
Установление границ
У каждого объекта культурного наследия есть границы охранной территории, и они могут быть совершенно разными и зависят от ряда факторов, например, от сохранности объекта. Кроме того, вокруг таких зданий есть дополнительный «охранный зонтик» - защитная зона, как правило, 100-150 м вокруг, на которых запрещено любое новое строительство. Сегодня предмет охраны установлен примерно у 75 ОКН в Свердловской области. Но есть и такие, где предмет не установлен, и, значит, работы на нем проводить нельзя. Эксперты говорят, что для инвестора это плюс, поскольку он может самостоятельно заказать разработку предмета охраны, и тогда ему не придется «подгонять» проект под утвержденное описание, появляется больше возможностей для реализации. Редактировать предмет охраны гораздо сложнее, потому что за процессом будут зорко наблюдать надзорные органы, рассматривая всякий нюанс под лупой.
«Мы часто сталкиваемся с тем, что инвесторы недооценивают нюансы, их надо тщательно проработать, здесь как раз все дело в этих тонкостях, важно закладывать в проект более реальные параметры, как временные, так и финансовые. Даже если у инвестора есть понимание по экономике, чаще всего нет четкого понимания сроков, а это также важно», - поясняет эксперт из Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области.
Бояться не стоит
Чтобы успешно пройти восстановление культурного объекта, на каждый такой проект инвестору нужна подробная дорожная карта, пошаговый план, в рамках которого придется жестко соблюдать все охранные обязательства. Не смотря на все тонкости и очевидные бюрократические сложные процедуры, уральские чиновники призывают не бояться подобных проектов, уверяя, что у инвесторов в них есть большое поле для реализации самых креативных идей. В Свердловской области концентрация подобных объектов высокая, наибольшая в Екатеринбурге, Ирбите, Верхотурье и НижнемТагиле, и практика работы с их возрождением накоплена немалая, но пока больше всего позитивных примеров в уральской столице. Инвесторам не нужно доказывать, что инвестиционный и туристический потенциал города постоянно растут. У населения Свердловской области высокий средний подушевой доход. В 2024 столица Урала заняла пятое место в РФ по туристической привлекательности - в 2024регион посетили более двух млн человек.Екатеринбург входит в лидеры по числу посещенийиностранными туристами, благодаря чем удается активно привлекать в туриндустрию все больше инвестиций и средств господдержки. В 2024 годуна развитие туристической инфраструктуры из федерального бюджета Свердловская область получила порядка 1,2 млрд руб, еще полтора вложили инвесторы. Инвестиционный поток в инфраструктуру крупных городов Среднего Урала растет последние несколько лет. Особенно обнадеживает Екатеринбург, в котором устойчиво высоким остается спрос на качественный сервис и общепит. Только за прошлый год количествозаведений общепита в регионе увеличилось на 5%, а их общегодовой оборот составил 117 млрд рублей.
Каждый проект особенный
Сразу несколько вновь открытых заведений начали свою работу в восстановленных памятниках культуры. До конца 2028 года только одна компания «Деловой дом на Архиерейской» обещаетотреставрировать и ввести в эксплуатацию девять объектов культурного наследия (ОКН)в Екатеринбурге. Девелопер специализируется на подобных проектах. 80% объектов, которые находятся под ее управлением, - как раз объекты культурного наследия. Первые из них были взяты вреновацию и введены в эксплуатацию в 2005 году. По словам заместителя генерального директора ООО «Деловой дом на Архиерейской» Ольги Томаткиной, «тогда это было проще - присмотра было меньше».
За судьбой многих возвращенных к жизни исторических зданий следил весь город, и теперь те, что отреставрированы, стали его украшением. Например, усадьба ротмистра Переяславцева, в которой открыли городской ЗАГС. На ее восстановление ушло три года и было потрачено 160 млн рублей.
Дорого, но окупается
Представитель компании Ольга Томаткинарассказывает на конкретном примере, какие нюансы возникли в ходе реализации проекта: «Объект был сложный, многое рабочим приходилось делать вручную, чтобы не повредить то, что является объектом охраны. Полностью сохранили лепнину в двух залах». В портфеле завершенных «особенных» проектов этого же девелопера есть еще один сложный объект. Старинный особняк Павла Флоринского - двухэтажный полукаменный дом с элементами деревянного резного декора на фасадах, которые необходимо было сохранить в первозданном виде, а подобные реставрационные работы требуют особого умения и стоят дороже. «При этом наша финальная цель, как инвестора, – максимально реализовать коммерческую функцию объекта.Подобные проекты можно выводить на экономическую эффективность, но для окупаемости важны два ключевых фактора – наличие концепции и управление рисками. Чем раньше мы поймем, что будет в финале, тем грамотнее получится выстроить процесс редевелопмента. Надо всегда помнить, что рисков полным-полно», - акцентирует внимание потенциальных инвесторов подобных объектов заместитель генерального директора ООО «Деловой дом на Архиерейской» Ольга Томаткина. Сократить риски помогут экспертность и «насмотренность», успех в работе с реновацией объектов культурного наследия будет у тех, кто не побоится задавать вопросы чиновникам, кто ценит культурное наследие и разделяет стремление его сохранять. И не стоит забывать, что спрос на подобные уникальные здания среди арендаторов всегда существует. Для многих это подтверждение статуса, другие разделяют стремление сохранять исторически ценные объекты, заведения общепита и объекты размещения таким образом могут реализовывать уникальные концепции, на которые откликнутся гости.
В диалоге с властями
Чтобы получить обратную связь от потенциальных арендаторов максимально заранее, «смотрины», то есть показ объекта можно устроить еще до утверждения проекта, - поясняет Ольга Томаткина. Можно пойти другим путем - выполнить некоторый объем реставрации, а потом думать, подо что приспособить здание, учесть все нюансы вряд ли получится. К счастью, часть идей «отмирают» уже на этапе работы с проектной документацией,поскольку формируется понимание, что можно, а что нельзя.
Процесс реновации никогда не бывает простым и требует от инвестора решительного настроя, потому что придется много ходить по инстанциям и обсуждать с властями будущее не только самого объекта, но и того городского пространства, которое вокруг него. Зачастую объекты под реновацию находятся в исторических центрах – в этом их особая ценность и коммерческая привлекательность, и тем важнее прийти к общему с властями пониманию концепции проекта, который должен органично вписаться в городскуюэкосистему. Совет от опытных девелоперов – брать в расчет не только сам объект, но и прилегающую территорию, согласовав ее использование, можно повысить коммерческую привлекательность и маржинальность всего проекта. Необходимо учитывать тренды: сегодня среди арендаторов повышенный спрос на просторные, светлые помещения, которые можно объединить с внешней средой, им важно наличие света, большого количества окон, выход во внутренние дворы – вот почему так важна прилегающая территория.
Куда бы пристроить…
В Свердловской области концентрация объектов культурного наследия довольно высока, в одном только Екатеринбурге их более пятисот, и у городских властей есть задача активно вовлекать их в хозяйственный оборот. По словам директора департамента промышленной и инвестиционной политики мэрии Екатеринбурга Евгения Капеляна, «в городе практически не осталось объектов, которыми никто не занимается». Но наряду с массой успешно реализованных проектов в этом сегменте городского редевелопмента есть и проблемные объекты, которые долгие годы не удавалось «перезапустить». Среди них – гостиницы «Исеть» и «Мадрид». Первую обещают восстановить к 2028 году. Сроки по второй более длинные – инвесторы надеются отремонтировать ее к 2035 году. Оба объекта находятся в федеральной собственности, к тому же они большие по площади и требования к их реставрации жесткие. Многие инвесторы в итоге не справились с задачей и вынуждены были уйти с этих объектов. Наработав негативный опыт, региональные власти многие годы бились над тем, чтобы найти подходящих девелоперов. «мы подбираем партнеров в подобные проекты с безупречной репутацией, потому что это долгосрочные проекты, важные для города и его культурного наследия», - говорит Василий Горшков из Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области. - Регионы должны думать, как привлекать инвестиции в сохранение культурного наследия, поэтому правительство Свердловской области прорабатывает механизм предоставления инвестиционного налогового вычета по таким проектам. У нас есть проблемные объекты, куда трудно привлечь инвестиции – объекты религиозного назначения, которые находятся в плохом состоянии. Над ними тоже надо работать».
Музейщики в поиске
Максимальную заинтересованность в работе по восстановлению объекты культурного назначения в ходе инвестиционного тура в Свердловскую область продемонстрировали и местные музейщики, в отношении которых в бизнес-кругах все еще бытует мнение, что взаимодействовать с ними бывает крайне сложно. «Музей обязан думать о сохранности ОКН», - говорит представитель Нижнетагильского музея-заповедника«Горнозаводской Урал», но и его дирекциянаходится в активном поиске деловых партнеров, готовых взять в управление часть объектов,находящихся в его составе. Кроме зданий есть и большая территория, в развитии которой заинтересованы музейщики, но им одним эта задача не под силу, но с энтузиазмом делятся идеями, например, предлагают разбить ландшафтный парк и восстановить систему орошения оранжерей, по предварительным оценкам, инженерная система это позволяет. «Мы думаем, что нужно использовать кластерный подход, который мы видим на примере подмосковной усадьбы «Царицыно», - добавляет представитель музея-заповедника «Горнозаводской Урал», и в их конкретном случае создание кластера будет особенно уместно.
Мечты, идеи, планы…
Нижнему Тагилу удалось сохранить основные объекты, связанные с Демидовыми, весь город – музей под открытым небом. В его Генеральном плане выделена зона культурного интереса, в которую вошли 28 объектов, относящихся к музею-заповеднику, включая даже территорий за городской чертой, например, известный археологический памятник – Горбуновскийторфяник. Музейщики мечтают открыть здесь объекты показа и депозитарий для открытого хранения музейных коллекций. Однако наибольший интерес для инвесторов представляет территория старого имперского завода. Она занимает несколько гектаров, на ней расположены несколько десятков объектов культурного назначения. Полное извлечение их из хозяйственного оборота музейного комплекса практически невозможно, поэтому инвесторам вместе с музейщиками предстоит искать идеи для реновации, которая устроит всех. Есть в составе музея и еще один сложный для восстановления объект – старинная железная дорога, проходящаяпо территории завода. «Есть большой риск недооценки состояния инженерных сетей музейных объектов, - считает представитель музея-заповедника, - если говорить о концессии, то соглашение потребует детальной проработки, чтобы в ходе исполнения у музея-заповедника не появились проблемы, которые приведут к заморозке проекта. Чтобы минимизировать, риск, нужно привлекать музей к проработке научнообоснованной концепции».
Не города, а жемчужины
Прав был министр инвестиций и развития Свердловской области Вадим Третьяков, сравнивший культурно-историческое наследие Свердловской области с «ожерельем из жемчужин», большая часть которых – это провинциальные уральские города с ярким, характерным архитектурным обликом. Среди них есть города, которым повезло с сохранностью действительно редких, уникальных объектов. Тот же Каменск-Уральский, с одной стороны, является типичным представителем горнозаводской культуры Урала, но при этом именно ему повезло сохранить архитектурные ансамбли Малахова, которые утрачены в Екатеринбурге. Всего по региону их было построено более ста, но именно в Каменск-Уральске по проекту архитектора Малахова выполнено центральное ядро города. Большая часть построек нуждается в срочной реставрации. Местные власти разработали проектно-сметную документацию по сохранению объекта, но инвестора пока не отыскали. «Основной объект для инвестора – Соборная площадь и здание дворянских складов, которое является частью архитектурного ансамбля, созданного в XIX веке по проекту архитектора М. Малахова». – рассказывает о судьбе памятника заместитель главы Каменск-Уральского Николай Орлов, - сначала это действительно были склады, но в середине XX столетия строение преобразилось и приобрело дворцовый вид: появилась колоннада, был построен второй этаж, балкон для зрителей, на потолках появилась лепнина, люстры… Еще в 2018 году муниципалитет объявил о том, что здание ищет инвестора, но по разным причинам таковых не нашлось».
Звонят еще колокола
В наши дни на Соборной площади проходят городские мероприятия, которые ориентированы не только на местных, но и на туристов, в среднем Каменск-Уральский посещают 105-115 тысяч человек в год. Туристы едут сюда на уникальное предприятие - колокольный завод «Пятков и К»,который получил звание «Достояние Среднего Урала».Предприятие продолжает традиции самобытного колокололитейного ремесла XVIII–XIX веков и с 2005 года организует колокольный фестиваль. Чтобы турпоток в Каменск-Уральский увеличился, недалеко от города, рядом с памятником природы горой Богатырёк, строят аквакомплекс «Каменские термы» площадью 1,5 га. Комплексу присвоен статус объекта социально-культурного назначения, эта мера поддержки позволила инвестору проекта получить земельный участок в аренду без проведения торгов.
«Мы готовы рассматривать любые объекты по любым механизмам - все возможно реализовать», - обращается к потенциальным инвесторам представитель министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области Василий Горшков.
Свои ограничения
На текущий момент в законодательстве РФ прописано несколько способов распоряжения культурным наследием: передача в безвозмездное пользование, в аренду на льготных условиях, приватизация, концессия. У каждого формата есть ограничения. Например, получить объект культурного наследия в безвозмездное пользование может ограниченный круг лиц, в основном это НКО, которые не ведут коммерческую деятельность. В самом Екатеринбурге есть пример, когда такое здание занимает орган власти – речь про дом Севастьянова, где работает правительство региона.
Механизм льготной аренды подразумевает, что инвестор проводит за свой счет работы по сохранению. Передача объекта по данной схеме – в компетенции региональных властей и может проходить через торги или без них. Если объект находится в неудовлетворительном состоянии,возможна его аренда за один рубль за 1 кв м, для чего обязательна процедура торгов. При этом арендатор берет на себя ряд обязательств, которые должен исполнить в установленные законом сроки.
По всей стране и на Урале также есть неудачные примеры, когда инвесторы не исполняют взятые на себя обязательства, что приводит к дальнейшему разрушению объекта. Подобные проблемы коснулись штаба Уральского добровольческого танкового корпуса на Блюхера, 5а, признанного памятником архитектуры. Сейчас он находится в аварийном состоянии, чему немало поспособствовал недобросовестный арендатор. Дело дошло до суда, с виновного взыскали порядка 78 млн. рублей за нанесенный ущерб. Недавно объект продали следующему владельцу, его итоговая цена составила 36 млн. руб. Бизнесмен Николай Савин, получивший здание в собственность, обещает вот-вот показать план реставрационных работ.
Льготные условия восстановления
С прошлого года в России появился еще один льготный инструмент, разработанный специально для проектов реновации объектов культурного назначения - стартовала президентская программа по восстановлению и сохранению объектов культурного наследия (ОКН), находящихся в неудовлетворительном состоянии. Ее оператором выступает ДОМ.РФ.
Кроме того, для потенциальных инвесторов запустили цифровую платформу «наследие.дом.рф», где можно ознакомиться с информацией по объектам культурного наследия (ОКН), которые нуждаются в восстановлении. В соответствии с условиями программы инвестор получает возможность взять в ДОМ.РФ льготный кредит на проведение работ на объекте. Средняя ставка по нему составляет 7% годовых. Действие этого механизма распространяется на ограниченный круг объектов, представленных на указанной платформе, но уральские власти напоминают, что в списке есть расположенные на территории Свердловской области и приглашают инвесторов присмотреться к ним повнимательней, поскольку столь льготное финансирование поможет быстрее реализовать и окупить проект.
