Противоречивые настроения: девелоперы учатся маневрировать

© ООО "Региональные новости"

Несмотря на сохраняющуюся высокую ключевую ставку, рынок жилья Екатеринбурга демонстрирует устойчивость: фаза острого шока пройдена, наступил период устойчивой адаптации. Между тем застройщикам приходится лавировать между интересами потребителей и собственной маржой в надежде, что дальше продавать будет легче. Сейчас они склонны дисконтировать, но при этом продолжают поднимать цену за квадрат, иначе адаптироваться к новой реальности, в которой существуют «две экономики», у них не получается.

Текущая ситуация, по мнению экспертов рынка недвижимости, характеризуется существованием двух реалий: базовой ключевой ставки и особых условий кредитования. «У нас есть особые условия кредитования для промышленности, проектного финансирования, семейной ипотеки. Фактически мы имеем дело с двумя экономиками: есть базовый ключ и множество особых условий, по которым банки предлагают совершенно другие ставки кредитования. Чем больше таких особых условий, тем дольше будет сохраняться высокая ключевая ставка, которая ограничивает коммерческую ипотеку и ипотеку на общих условиях», — поясняет директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. ЦБ оценивает динамику рынка ипотечного кредитования в целом, смотрит на него укрупненно, а общий фон ровный — нет взрывного спроса, но есть умеренный рост. Таким образом, необходимости в быстром снижении ставки нет, тем более что оно может спровоцировать резкий рост потребления и кредитования — не к этому стремился регулятор, а к управляемому охлаждению, его и получил рынок.

Выжидательная позиция

По данным аналитиков, динамика объема предложений на рынке первичной недвижимости Урала за последний год (с октября 2024 по октябрь 2025 года) положительная: в Екатеринбурге — +22,2%, в Челябинске итого больше — +28,7%, в Тюмени — скромные 6,9%. Коммерческий директор сервиса цифровой аналитики для девелоперов «Объектив.рф» Ксения Чернецкая отмечает, что, с одной стороны, фиксируются позитивные тенденции по росту предложений, но радоваться никто особо не спешит. «К сожалению, это не оживление спроса и не реакция рынка на него. В августе и сентябре девелоперы выжидали — у каждого застройщика был временной лаг, который позволял корректировать старт продаж и при необходимости его откладывать, но надолго это сделать невозможно», — поясняет Чернецкая.

В начале осени рынок демонстрировал некоторое оживление, но это был отложенный эффект, когда девелоперы были вынуждены выставлять свои предложения, такую реакцию рынка эксперты расценивают как искажение рынка новостроек.

Осторожный оптимизм и стратегии

Сами девелоперы уверяют, что некоторые зачатки оптимизма снижение ключевой ставки, пусть медленное и аккуратное, в них вселило, ведь следом началось аккуратное снижение ставок по проектному финансированию. Заглядывая за горизонт, когда подойдет момент сдачи только что начатых проектов, девелоперы питают надежду, что тенденция к снижению ставок кредитования сохранится, исходя из этого принимают текущие решения о целесообразности запуска новых проектов, а их будет все больше, уверен директор проектов гражданского строительства «Синара-Девелопмент» Александр Щепкин: «С одной стороны, расходы уменьшаются, с другой — увеличивается вероятность того, что застройщик сможет снизить ставку по проектному финансированию, рынок все-таки оживает», — отмечает эксперт.

Директор по продукту «Гринвич недвижимость» Анастасия Полухина с коллегой согласна: в крупных уральских городах девелоперы запустили довольно большое число новых проектов и конкурируют за счет эффективности стратегий, не надеясь на активный рост потребительского спроса и быстрое снижение ставок по ипотеке. «В проектах, где мы являемся мастер-девелопером, уже начались продажи, и мы видим очень разные результаты. Это не говорит о том, что с рынком что-то не то. Это говорит о том, что девелоперы предлагают разные стратегии и показывают разную эффективность. Есть очень эффективные стратегии, которые прекрасно работают на этом рынке, а есть те, которые, к сожалению, не работают», —
отмечает эксперт.

Продажи первички еще больше усложнятся на фоне растущей доли так называемой «новой вторички» — квартир, сданных за последние три года. «Доля такой недвижимости на вторичном рынке Екатеринбурга с 2021 по 2025 год выросла в два раза — с 7% до 13%. С одной стороны, это помогает клиентам, потому что такое жилье обладает высокими продуктовыми характеристиками. С другой — создаёт угрозу для девелоперов, так как по продуктовым характеристикам оно не уступает новостройкам, а зачастую и дешевле их, хотя и не подпадает под льготные программы», — отмечает руководитель аналитического центра «Авито Недвижимости» Ольга Клещеева. По ее словам, тренд характерен для всех крупных развивающихся городов, и он будет нарастать.

Без особых ожиданий

В еще более сложных условиях существует последние несколько лет рынок вторичного жилья, на который льготная ипотека долгое время не распространялась, да и сейчас ее действие сильно ограничено. Вторичный рынок жилья изначально существовал с высокими кредитными ставками. «Рынок адаптировался, и клиенты адаптировались, — считает вице-президент Российской Гильдии Риелторов Ирина Зырянова. — Оказалось, что у людей много наличных денег, об этом нам говорят депозиты. Кто-то стал быстрее ориентироваться и решил, что нужно все-таки жить, начал доставать деньги из своих «кубышек». Устойчивость вторичного рынка жилья в том же Екатеринбурге эксперты подтверждают статистикой — существенного отката по ценам не случилось, и при этом сделки заключаются. «Вторичный рынок Екатеринбурга год к году просел всего на 10%, в то время как первичка просела, по-моему, на 19%. Если говорить о стране в целом, то вторичка просела на 8–9% год к году. Основное проседание пришлось на первую половину года, и все, кто работает на вторичном рынке, ощутили, что это был очень тяжелый период. Потом, по мере снижения ставки, рынок разогрелся, и мы видели рост продаж начиная с июля», — добавляет руководитель аналитического центра «Авито Недвижимости» Ольга Клещеева. Подобную устойчивость вторичный рынок показал вполне закономерно — он никогда не был избалован льготными программами, покупатель на них также не рассчитывал и при принятии решения руководствовался финансовой возможностью и жизненной необходимостью, поэтому именно вторичка отражает реальную картину спроса, не подогретого преференциями. И чем дальше, тем больше на решение покупателей, будь то вторичка или новое жилье, давит страх. Риелторы видят, что люди боятся потерять накопленные средства, переживают из-за возможной девальвации рубля. Если раньше главным фактором был страх не успеть заработать, сейчас доминирует страх потерять уже заработанные средства. В результате инвестиционная составляющая на рынке недвижимости сократилась, но осталась потребность сохранить деньги и одновременно улучшить жилищные условия.

Екатеринбург — магнит

Мы понимаем, что сейчас рынок готовится к предновогоднему росту. Для Екатеринбурга и других региональных столиц этот сезонный всплеск очень выражен», — говорит коммерческий директор сервиса цифровой аналитики для девелоперов «Объектив.рф» Ксения Чернецкая. Согласно ожиданиям, по итогу октября в Екатеринбурге зафиксируют рекордное число сделок — 2 722, столица Урала по-прежнему остается магнитом для покупателей недвижимости из соседних регионов. За год продажи здесь выросли на 36,5%, для сравнения в Тюмени рост составил 27,3%, в Челябинске — 3,6%. Девелоперы также способствуют усилению подобной динамики, предлагая дисконты на жилье в новостройках. По данным аналитиков рынка, более половины всех новостроек Екатеринбурга в текущем году были проданы с дисконтом. При этом средняя цена квадратного метра в городе в сентябре 2025 года составила 149 тысяч рублей, и это на 6% больше, чем к сентябрю 2024 года, и на 4% больше, чем в начала года.

Челябинские «перекосы»

В еще одном крупном городе УрФО Челябинске средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек к середине осени составляла 150 тысяч рублей. На вторичном рынке цена за квадратный метр варьируется в пределах от 96 до 98 тысяч рублей. При этом эксперты отмечают ряд особенностей рынка недвижимости Челябинска, которые определяют его развитие. До 2025 года здесь отсутствовали крупные федеральные девелоперы, но при этом существенное влияние имели заводы крупнопанельного домостроения, расположенные в регионе. Объём предложений на рынке жилья в городе ограничен, а число новых проектов в сфере жилищного строительства сокращается. Только в этом году в Челябинск зашли первые федеральные застройщики, что, по мнению директора по продажам челябинского агентства недвижимости «DAN-Недвижимость» Алексея Найдёнова, должно улучшить качество предложения и задать определённую динамику на рынке недвижимости в городе.

Миграция как стимул

Урбанизация в России продолжается, крупные индустриальные центры по-прежнему «всасывают» в себя человеческий ресурс, что подстегивает рынок недвижимости к развитию и росту цен. Тенденция хорошо видна не только на примере уральских миллионников Екатеринбурга и Челябинска, где спрос на трудовые ресурсы заметно вырос, особенно в секторе ВПК. Внутренние миграционные потоки во многом определяют ситуацию на рынке жилья в Перми, где средняя цена за квадратный метр в новостройке уже обогнала челябинские расценки и достигает 160,5 тысяч рублей, стоимость на вторичном рынке — 116 тысяч рублей. И это несмотря на то, что на вторичном рынке здесь преобладает старый фонд, что отражается в структуре предложения. За текущий год цены на пермские новостройки выросли на 18%, на вторичное жильё — на 12%. «Пермь —
«зрелый» город со «зрелой» структурой населения, — говорит эксперт рынка недвижимости, директор пермского аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач. —
Главное — сохранить численность и создать условия, чтобы молодёжь не уезжала. Средние зарплаты позволяют работать, жить, зарабатывать и брать ипотеку, банки одобряют людей с хорошей зарплатой». На фоне роста заработных плат у населения в крупных промышленных городах в последние несколько лет девелоперы стремились увеличить предложение. И в Перми объём строительства многоквартирного жилья за последние пять лет подрос на 13%, на 1 июля 2025 года в городе строили 1,6 млн квадратных метров жилья. Однако давать оптимистичные прогнозы, что тренд к росту новых девелоперских проектов даже в миллионниках продолжится, эксперты не спешат.

Робкие надежды могут не оправдаться

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что третий квартал 2025 года принес девелоперам как хорошие, так и грустные новости. Снижение ключевой ставки ЦБ, которого так ждали, слегка ослабило напряжение на рынке жилья. Часть депозитных сбережений начала перетекать в недвижимость, накопленный отложенный спрос постепенно стал реализовываться. Но он все равно ограничен, ведь российская экономика, а вместе с ней и потребитель, вошла в период «охлаждения», гонка зарплат замедлилась, а банки ужесточили требования к заемщикам.

К концу года рынок недвижимости в крупных городах Урала подходит с противоречивыми настроениями. Наметившееся оживление спроса внушает робкую надежду, но в общем по году показатели будут минусовые.

По прогнозам сервиса «Циан.Аналитика», общегодовой спрос покажет падение на 5%, а предложение сожмется на треть. При этом рост цен не остановится и составит порядка 9% год к году.